Авторские материалы Схемы продаж квартиры с обременением

За год количество ипотечных квартир, выставленных на продажу, выросло на 50 процентов. Это данные Национального бюро кредитных историй. В последнее время банки все чаще дают согласие на такие сделки. Квартиры, купленные в кредит, продаются по разным схемам. В них разбирался Борис Бейлин.

БЕЙЛИН: Взрывной рост ипотечного кредитования в последние годы привел к появлению на рынке большого количества квартир с обременениями. Кто-то решил отказаться от ипотеки, кто-то посчитал, что ему нужна другая новая квартира. Люди женятся и разводятся, и это тоже отражается на их планах. Причин для продажи ипотечной квартиры может быть множество. Но чтобы совершить такую сделку, необходимо согласие банка-кредитора. Без этого ничего не получится, так как квартира находится у банка в залоге.

Но дальше – вариантов много. Эксперты говорят, что выгоднее всего покупать квартиру, которая уже отошла банку в собственность из-за того, что его клиент не смог обслуживать ипотечный кредит. Банк заинтересован быстро избавиться от такой недвижимости и вернуть средства, выданные прежнему хозяину для покупки жилья. Продаются такие квартиры, как правило, с дисконтом, – отмечает главный редактор "Дайджеста российской и зарубежной недвижимости" Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: "Это интересные для инвесторов варианты. Правда, самые сладкие кусочки расходятся между сотрудниками банка, но что-то вываливается и на рынок, причем по ценам, как правило, на 10-15 процентов ниже рыночных. Обычно в объявлениях даже не указывается, что это банковская квартира, но это становится ясным при заключении сделки. Никаких проблем нет, это действительно интересные варианты".

БЕЙЛИН: Другой вариант – фактическая продажа ипотечной квартиры по согласованию старого владельца и банка. Когда, человек просто хочет избавиться от ипотеки. В этом случае он должен найти покупателя, который согласился бы по сути заменить его в этой ипотечной истории. Покупатель оплачивает часть стоимости жилья старому владельцу и берет кредит в банке для оплаты оставшейся части. В кредитной истории он занимает место старого хозяина, принимая на себя и права продавца, и его обязанности перед банком. Правда, по словам Михаила Морозова, на серьезные скидки в этом случае рассчитывать не приходится.

МОРОЗОВ: "Эти квартиры не отличаются фактически от других вариантов. В плане цены. Но здесь более сложная схема – заключение договора купли-продажи. Потому что заемщику нужно сначала этот кредит перед банком погасить. Но это нормальный рынок, нормальные квартиры. Но если вас интересует инвестиционный вариант, то нужно смотреть: что есть в собственности банка. Стоит даже напрямую с банками общаться. Что у них есть, что можно купить и т.д."

БЕЙЛИН: Часто банк дает возможность новому покупателю взять кредит под тот же процент, что был и у старого владельца. Это может быть выгодно. Не так давно ипотеку давали всего под девять процентов годовых. Сейчас ставка чуть выше. Однако есть и сложности с оформлением. Такая сделка похожа на сложные альтернативные варианты с квартирами на вторичном рынке. Обычно используются несколько банковских ячеек. Продавец берет у покупателя задаток, с его помощью погашает свой кредит перед банком. С квартиры снимается обременение. Она продается. Новое право собственности регистрируется в Росреестре. А с банком покупатель заключает ипотечный договор. И в дальнейшим несколько лет расплачивается по этому кредиту. Подобная схема невозможна в случае, если квартира была куплена по льготной ипотеке. То есть если ставку по кредиту первому владельцу субсидировало государство. Но и здесь банки могут предложить какие-то еще более сложные варианты. Кстати, продажа ипотечной квартиры не портит кредитную историю первого владельца.