Исход "дела Долиной" может стать переломным для судебной практики в РФ

"Квартиры Долиной" больше нет – есть квартира Полины Лурье. Весь прошлый год сторона певицы боролась за возврат недвижимости. Три инстанции вставали на её сторону, признавая сделку мнимой, совершенной под влиянием обмана.

Верховный суд России постановил: отменить все предыдущие решения, квартиру – вернуть новой хозяйке.

"Верховный суд, что самое главное, постановил, что сделка действительна. Это ключевое в его решении на самом деле. То есть никто никому не должен возвращать деньги, никто не должен заниматься реституцией, главное, что добросовестный покупатель в любом случае остаётся с квартирой", – говорит Александр Ельшевский, ведущий программы "Схемы обмана" на радиостанции "Вести FM", автор Telegram-канала "Без обмана".

Отныне рынок недвижимости и суды начинают смотреть на подобные дела через призму этого вердикта. В агентствах возобновились сделки, которые висели на паузе. Рынок вторичного жилья позволил себе выдохнуть.

"Рынку стало спокойнее, однозначно. Мы вернули покупателей на рынок, и что нам очень нравится, покупатель стал осмотрительнее и разумнее. Поэтому рынок живой, на рынке спрос очень активный", – отмечает президент гильдии риэлторов Москвы Екатерина Векшина.

Исход "дела Долиной" может стать переломным для всей судебной практики.

Решение Верховного суда — это прецедент, сигнал. Но не инструкция. Чтобы он заработал по всей стране, от Калининграда до Южно-Сахалинска, требуется разъясняющее постановление пленума Верховного суда. Такого постановления пока нет. Наступила минута тишины и ожидания того, что справедливость, которую так долго ждали, наконец, спустится с высот судебного Олимпа в обычные районные суды. И приобретенная квартира перестанет быть билетом в многолетние судебные тяжбы.

Адвокаты покупателей уже штурмуют кассации, вооружившись этим решением. И кассации в некоторых случаях отступают. В Красноярском суде пенсионерка отказалась от претензий к покупателю, когда стало очевидно: дело по схеме Долиной выиграть уже не получится.

"В суде я сослалась на то, что по делу Лурье у нас должно быть такое же решение в рамках единообразия правоприменительной практики в РФ. Аналогичные дела должны быть такими же", – говорит адвокат покупателя недвижимости Оксана Яковлева.

В Челябинской области инвалид сумел вернуть часть денег за квартиру, которую ему продала "ведомая бабушка". Сразу после сделки она обратилась в полицию. Рассказала историю о мошенниках. И объявила себя банкротом. Из 3 миллионов Сергею Попову отдали 2,5. За 500 тысяч еще придется судиться.

"Спасибо товарищу капитану, что помог хотя бы эти деньги вернуть. Уже большая подвижка", – отмечает потерпевший Сергей Попов.

По данным Росреестра, аналогичных дел по оспариванию сделок с недвижимостью, где одна из сторон называет себя "жертвой мошенников", – около 300. Меньше процента от общего объема сделок.

Но за этой цифрой – 300 частных историй.

Ее мир умещается на альбомном листе. Детская мечта о комнате с бабочками с каждым днем становится все дальше. Почти три года родители Саиды пытаются отстоять свое право на квартиру, приобретенную у казанской бабушки.

"Мы это делали ради детей. Мы это делали, чтобы мой ребенок сейчас, дочка, пошла в школу и училась. И у нее было свое рабочее место. Почему мы должны оказаться со своими детьми на улице, еще и с долгами?" – говорит мать Саиды Анастасия Ахмадулина.

Трехкомнатная квартира в старом, но крепком доме. Динар проверил все: документы, справки, обременения. Продавец – 75-летняя Венера Мухамедзянова – уверенно говорила о переезде в Евпаторию. Ахмадулины взяли ипотеку на 15 лет.

"Мы с детьми прописаны в той квартире, куда не можем попасть. И если судебным решением эту квартиру у нас отберут, государство потом отберет у меня еще и детей", – сообщает Динар Ахмадулин.

В глазок хорошо видно, как пенсионерка звонит кому-то. Вызывает полицию. Приехавший наряд помог Динару зайти в квартиру. В его квартиру с посторонней бабушкой внутри.

"За последние 2,5 года я первый раз переступил через порог этой квартиры", – говорит он.

Венера металась по комнатам, называла Динара неадекватным. Звонила адвокату, племяннику, который работает в правоохранительных органах, угрожала прокуратурой. Хотя даже не прописана здесь. Просто живет.

Адвокат, связи, угрозы, прокуратура – все на стороне одинокой старушки. У семьи с двумя маленькими детьми такой защиты нет. Динар отчаянно пытался отвоевать воздух: снял дверь в квартиру и поменял замки. Все бесполезно.

"Я защищаю себя, защищаю своих детей. Вы 2,5 года не давали мне войти в эту дверь! Вот в эту дверь", – говорит Динар.

Решение Верховного суда вселяет надежду – теперь им есть на что опереться и продолжать борьбу.

Нино Цитлидзе оказалась в похожей ситуации. Четвертого октября 22 года, в день передачи ключей, она ждала у квартиры, которую недавно купила. А продавца в это время задерживали у военкомата с "коктейлями Молотова".

Но вместо статьи "терроризм" ей вменили хулиганку. Вместо 15 лет строгого режима дали 2 года условно. Вопрос с квартирой так и остался нерешенным.

Поджог военкомата, как утверждала гражданка Иванова, и продажу квартиры она осуществляла под влиянием телефонных мошенников. Для Нино началась судебная карусель. Один суд вставал на ее сторону, другой решение отменял. Это продолжается почти 4 года.

"Есть люди, которые остались уже на улице с семьями с маленькими детьми. Есть семьи военнослужащих, которые также на улице остались", – рассказывает Нино Цитлидзе.

Это видеообращение Роман Воронин записывал в госпитале. Он восстанавливается после тяжелого ранения в зоне СВО. Уже здесь он узнал, что все страховые выплаты, потраченные на покупку квартиры, одурманенная бабушка-продавец перевела мошенникам. И теперь пытается отсудить у бойца квадратные метры.

"Попал на мошенничество, на бабушкину схему. Меня могут оставить без жилья и без возвращения денежных средств", – рассказывает Роман Воронин.

Такие бабушки обычно ссылаются на "голоса в телефонной трубке", которые доводят их до обмана. В день сделки такого продавца освидетельствует психиатр, признает вменяемым, способным принимать решения. Но судебно-психиатрическая экспертиза, назначенная уже после иска о признании сделки недействительной, может выдать иное заключение – о временной невменяемости.

"Мы наблюдаем в последнее время, особенно под влиянием телефонных мошенников, у человека может развиться временное психическое расстройство. Это тоже будет основанием для признания сделки недействительным", – заявляет руководитель лаборатории психологии НМИЦ ПН имени Сербского Минздрава России, доктор психологических наук, профессор Фарит Сафуанов.

И первое освидетельствование, и последующая экспертиза зачастую проводятся в стенах одного и того же профильного учреждения. В одном кабинете психиатр выдает справку о дееспособности, в другом через полгода или год его коллега эту дееспособность подвергает сомнению. Система вступает в диалог сама с собой, отменяя свои же вчерашние заключения.

"Если человек психически здоров, то с высокой долей вероятности и в момент заключения сделки он тоже был здоров. Говорить о том, что человек автоматически должен считаться неспособной жертвой, если сам факт мошенничества совершился, на мой взгляд, это недоказуемо", – указывает заместитель главврача Свердловской областной клинической психиатрической больницы, руководитель Свердловского областного центра судебной психиатрии Александр Ружников.

Очереди на судебно-психиатрическую экспертизу растянулись на полгода вперед. Это заключение становится решающим доказательством в суде. Бумага, рожденная в этих перегруженных коридорах, автоматически перевешивает кипу ипотечных договоров и выписок из Росреестра.

"Бабушка была, значит, нормальной до сделки. Она абсолютно нормальная после сделки. Но в момент сделки есть некое такое временное умопомешательство. На мой взгляд, это, конечно, лукавство, потому что это в большинстве своём обман", – говорит Александр Ельшевский, автор и ведущий программы "Без обмана" на радио "Вести ФМ".

Казанская бабушка Венера Мухамедзянова ждет вызова на экспертизу в институт Сербского. Надеется, что ее тоже признают невменяемой исключительно в момент сделки, когда подписывала договор о продаже квартиры. А в тесной комнате коммуналки маленькая девочка дорисовывает домик. Ее королевство — пока все также на бумаге.