Авторские материалы Пожизненная рента: как не лишиться денег и квартиры

Пожизненная рента. Для одиноких людей преклонного возраста - это способ улучшить свое материальное положение, а для тех, кто ее платит - перспектива относительно недорого получить квартиру в собственность. Но договор ренты - не раз и навсегда, его можно расторгнуть. Верховный суд недавно рассмотрел одну из тяжб вокруг ренты и признал правоту московской пенсионерки. Квартиру в центре столицы ей вернули, а контрагент по договору лишился всех ранее выплаченных денег. Как не запутаться в договорах ренты, чтобы не оказаться с пустыми руками и разбитыми надеждами? Комментарии юристов, полезные для всех сторон сделки, собирал обозреватель "Вестей ФМ" Сергей Артемов.

Договоры о материальной помощи взамен прав на имущество - обычно речь идет о квартирах - по российским законам делятся на 2 основных вида: пожизненной ренты или же пожизненного содержания с иждивением. Их разницу поясняет член правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко: 

"По договору пожизненной ренты вы можете передать любую вашу собственность в собственность другому лицу, но при условии, что тот будет до конца вашей жизни выплачивать определенное денежное содержание. Там взаимоотношение сторон - исключительно денежное. А договором пожизненного содержания с иждивением гарантируется не только получение денежных средств в натуральном виде, скажем так, но и получение ухода, лекарств, питания, одежды, права на пожизненное пользование".  
Квартиры становятся собственностью плательщика сразу. Только в первом случае бывшие владельцы должны выехать из помещений, а во втором они продолжают проживать в этом помещении. Пожизненная рента проще для плательщика и по единовременной финансовой нагрузке. Согласно Гражданскому кодексу, размер регулярного перечисления не может быть меньше, чем прожиточный минимум в регионе, где проживает получатель ренты. Для Москвы сейчас это - применительно к пенсионерам - 10 695 рублей. Содержание же с иждивением требует по закону ежемесячных расходов не ниже, чем на 2 таких минимума: без малого 21 400 рублей. 

Пожилые люди часто становятся жертвами мошенников, которые предлагают им составить договор ренты на огромные для них суммы - 200 000 - 300 000, а то и 500 000 в месяц. Получателям даже могут выдать такую сумму на руки - и тут же провожают их в органы регистрации переписывать недвижимость. Потому что запутанный договор касается вовсе не ренты, а продажи за небольшие деньги - или вообще дарения квартиры. Обманутого пенсионера переселяют в развалюху в отдаленной деревне и мигом забывают. Конечно, можно пожаловаться в полицию, но пока потянется расследование, квартиру перепродадут, и уже новый владелец окажется добросовестным собственником.

Все договоры ренты нужно визировать у нотариуса, напоминает Александра Игнатенко: 

"Что один, что другой договор требуют обязательной нотариальной формы удостоверения. И нотариус, когда будет заверять договор, он как раз и пояснит сторонам правовые последствия договора, который они подписывают. Простая письменная форма здесь не годится".

В свою очередь, иногда получатели ренты ищут любой повод для расторжения договора. Так, в случае пожизненной ренты плательщик может упустить из виду увеличение размера прожиточного минимума в регионе и пару-тройку раз отправить своему контрагенту прежнюю сумму, но на 100 рублей меньше, чем вновь установленный порог. Получатель тут же пойдет в суд. И велик шанс, что суд вернет ему все права на квартиру, а плательщику скажет  "До свидания!", отмечает Александра Игнатенко: 

"Если новый собственник какой-то период исполнял свои обязательства, а потом перестал, что стало основанием для обращения в суд и признания договора недействительным, то все потраченное не возвращается".

Особенно рискуют плательщики в договоре содержания с иждивением. Суды склонны мельчайшие жалобы, которые могут быть просто капризами получателей, признавать за существенные нарушения условия договора и расторгать их. Например, плательщик не сопроводил пожилого человека в больницу, не привез нужные лекарства или вообще не появлялся на горизонте, а просто перевел в уме положенные услуги в деньги и отправлял их на счет получателя. Если плательщику так важна квартира, то следить и за собой, и за получателем придется буквально беспрерывно, говорит юрист бюро "Деловой фарватер" Кристина Майорова: 

"В таком случае рентодателю необходимо формировать базу доказательств, чтобы в случае чего предоставить ее в суде. Это могут быть как свидетельские показания, так и чеки всевозможные, фото-видео - абсолютно любые доказательства, чтобы принести их в суд и доказать выполнение обязательств надлежащим образом и в полном объеме".

Не забывать собирать чеки с каждой покупки, чаще встречаться с получателем и при каждой такой встрече делать общее селфи - может, тогда суд не посчитает договор ничтожным. Между тем судебная статистика говорит, что большинство решений выносится в пользу получателей ренты, и они вновь обретают свою недвижимость. Может, поэтому количество вновь заключаемых договоров в масштабах страны не так велико и с 2014 держится на отметке в 6 000 ежегодно.