Разное время. Радиоканал Ипотечное рабство?

Радиоканал "Разное время" ведут Марина Артамонова и Дмитрий Чернов.

Минстрой утвердил стоимость жилья для регионов России. Например, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве составляет 164 тысячи 735 рублей, а Минстрой установил стоимость в 92 тысячи рублей. Получается, что для социальных выплат она на 70 с лишним тысяч будет ниже. Откуда эта цифра взялась у Минстроя? Поговорим о доступности жилья и ипотеки для россиян с экспертом рынка недвижимости Александром Саяпиным.

А. Саяпин: В Москве в среднем квадратный метр жилья стоит 170 тысяч рублей. Можно найти квартиру за 130 тысяч рублей метр квадратный, можно найти за 300 тысяч рублей, но в среднем будет 170 тысяч рублей.

Что вообще сегодня происходит на рынке московской недвижимости? Очень часто в последний год мы видим рекламу практически на каждому шагу, призывающую покупать квартиру с отделкой от 1,5-2 млн рублей в ближайшем Подмосковье, а то и в самой Москве. Всё готово, квартира вас ждёт, только приходите и оформляйте. Что это за сказки? 2 миллиона за квартиру – это дом на уровне котлована, когда не понятно, построят дом или нет. И это не Москва, но Новая Москва, хотя это тоже Москва... Правильно?

А. Саяпин: В Москве, к сожалению, цен таких нет даже на уровне котлована. Но если взять среднее и дальнее Подмосковье, начиная от 15 до 20 км, то на уровне котлована в трёхэтажном доме из СИП панелей можно купить квартиру за 2 миллиона.

И сколько нужно будет добираться до метро в таком случае?

А. Саяпин: Если на электричке, то полчаса. Если без электрички, то смотря, какое это направление и какова загруженность трассы. Думаю, что час-полтора. В самой Москве самая плохая квартира может стоить 4,5 млн рублей, а в среднем в хорошем по расположению районе в доме с новой планировкой однушка будет стоить 7 миллионов.

Откуда тогда Минстрой взял стоимость квадратного метра жилья в Москве в 92 тысячи рублей?

А. Саяпин: Думаю, в Минстрое взяли среднюю цену по сделкам из Росреестра, а там немного цены занижаются при сделках. Кто-то таким образом от налогов уходит, кто-то просто не хочет показывать квартиру, если он меньше пяти лет назад (с 1 января 2016 года таково требование закона) купил квартиру. И я думаю, что за счёт этого у Минстроя получилась такая цена.

У Минстроя средняя цена квадратного метра по Московской области определена как почти 58 тысяч рублей. И она примерно соответствует действительности, потому что, если брать ближайшее Подмосковье (2-3 км от МКАД), там цена ближе к московской – где-то 100-110 тысяч рублей за метр. Если брать на удалённости в 100 км, то там цена будет вполовину меньше.

Все ли банки сегодня дают ипотеку по средней ставке в 10 процентов желающим купить квартиру в Москве, в том числе на первичном и на вторичном рынке? Человек хочет купить себе квартиру за 6 млн. Он приходит в банк и берёт под 10 процентов первоначального взноса ипотеку на 10 лет. Сколько он будет платить в месяц?

А. Саяпин: Тысяч пятьдесят. Но с первоначальным взносом в 10 процентов очень сложно взять ипотечный кредит. Обычно первоначальный взнос – 30-50 процентов.

Если бы у меня было 3 млн (50 процентов) из 6 млн, я бы поехал в ближайшее Подмосковье и купил бы себе там квартиру без всякой ипотеки. Потом дождался пока бы квартира у меня обжилась и через пять лет продал бы её аккуратно, и вот тогда бы уже бы задумался, а где взять ипотечный кредит подешевле.

А. Саяпин: Многие так и делают. Только у них нет 3 млн, а есть всего 1,5 млн. И они покупают квартиры по ипотеке сейчас.

Меня вообще удивляют те люди, у которых есть миллионы на покупку квартиры. Я их всегда хочу спросить, где они эти миллионы берут? Сколько стоят квартиры в вашем городе? Оцените доступность жилья в вашем регионе? Легко ли купить квартиру и многие ли берут ипотеку?

Что касается ипотеки, то сегодня в крупных городах ипотека как бы пошла на взлёт, в городах поменьше люди боятся брать ипотеку. Но радоваться нечему. Если люди берут в огромном количестве ипотеку, это им выкручивают руки, потому что им просто не остаётся ничего другого, как в это ипотечное рабство вступать. Так, ипотека – это рабство или не рабство?

А. Саяпин: Я лично прошёл через три ипотеки. И если бы не ипотека, накопить деньги на квартиру очень сложно. Потому что очень много отвлекающих факторов. То нужно свадьбу организовать, то машину поменять, то кому-то помочь. А так ты взял ипотеку, она над тобой висит как домоклов меч, и ты потихоньку её выплачиваешь и выплачиваешь. По статистике, основная масса ипотечников выплачивает ипотечный кредит, взятый на 15-30 лет, за 7 лет.

Вот говорят, что в последнее время происходит ипотечный бум. Действительно, по Московскому региону число выданных ипотечных кредитов выросло на 60 процентов. Но полгода назад были те же самые ипотечные условия. Можно было взять ипотеку не за 10, а за 12 процентов, но люди кредиты не брали. Они чего-то ждали, хотя основные условия ипотеки сегодня не поменялись. И те пять банков-лидеров, которые как выдавали ипотеку, так и продолжают её выдавать.

Человек взял ипотеку в полной уверенности, что будет гасить долг. Но что-то в его жизни произошло. Например, заболел или потерял работу. А ипотечная квартира – это его единственной жильё. Что происходит в том случае, когда действительно реально теряется возможность платить по кредиту?

А. Саяпин: Банк выставляет такую ипотечную квартиру на аукцион. Если там прописаны дети, то нет. Но прописать детей в ипотечную квартиру нельзя, потому что в ипотечном договоре у большинства банков прописано, что ипотечные заёмщики обязуются, кроме себя, в этой квартире никого не прописывать, а также не сдавать в аренду и т.д. Потому что ребёнка по закону на улице оставить нельзя. Банки это понимают, и поэтому нивелируют для себя риски.

Как выставляется квартира на аукцион? Банк сначала признаёт человека банкротом. Его имущество забирается, выставляется на аукцион, разница в стоимости квартиры возвращается покупателю, остальное банк забирает себе. Но надо сказать, что, как правило, квартира продаётся значительно ниже рыночной стоимости, как правило, в два раза, и человеку ничего не достаётся, даже если он вносил половину стоимости квартиры как первоначальный взнос. То есть, можно потерять вообще всё.

О том, кому принадлежит ипотечная квартира, почему обязательное страхование жизни и имущества можно отнести скрытым расходам по ипотечному кредиту, что такое налоговый вычет и как его получить, когда стоит задуматься молодым людям о том, чтобы приобрести квартиру в ипотеку и могут ли дать ипотечный кредит на квартиру, если один из супругов не даёт на это согласия, слушайте в аудиозаписи программы.