Авторские материалы Запрет “долёвки” ускорят

Долевое строительство могут запретить раньше, чем планировалось. Президент потребовал изменить правила приобретения жилья уже в этом году, сообщают "Ведомости" со ссылкой на источники в правительстве. Гражданам разрешат покупать только готовые квартиры, в том числе по предоплате. Основной схемой приобретения жилья могут стать специальные счета, на которых деньги граждан будут "заморожены" на несколько лет до момента вручения им ключей. Предполагается, что эта схема полностью решит проблему обманутых дольщиков. Подробности выяснял экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

Если верить сообщениям деловых СМИ, запрет на долевые схемы может быть введен уже в этом году. В недалеком будущем компании должны будут строить жилье либо на свои деньги, либо на заемные с помощью так называемого проектного финансирования (оно предполагает довольно строгий отбор проектов). Ранее речь шла о том, что переход на новую схему займет почти 2 года; теперь счет пошел на месяцы. Совершенно неожиданно на этой неделе обнаружилось, что восьмой по размеру девелопер столицы, вероятно, не сможет закончить свои проекты без внешней помощи. Неудивительно, что после этого запрет долевых схем решено было форсировать, рассуждает член рабочей группы президиума генсовета "Единой России" по защите прав дольщиков Светлана Дроздова.

ДРОЗДОВА: Вы же видите, что происходит у нас со строительными компаниями. Каждый день появляются какие-то новые объекты, каждый день какие-то компании – на грани банкротства. Тут для начала нужно всю отрасль привести в порядок, посмотреть, что у нас со строительным бизнесом происходит на самом деле. Сейчас даже крупные компании начинают "шататься", имея договоры с огромным количеством дольщиков.

На смену договорам долевого участия придет новая схема покупки, которая не позволит строителю использовать деньги клиента до ввода дома в эксплуатацию. Раньше схема действовала так: самые первые клиенты вкладывались в стройку еще на этапе котлована и экономили на этом до половины стоимости квартиры. После передачи ключей (как правило, через 2 – 3 года) ее можно было продать вдвое дороже либо заселиться туда самому. Если бы покупатель просто положил деньги в банк, он бы столько не заработал на вкладе, чтобы через эти 2 – 3 года купить уже готовую квартиру. С годами пропорция поменялась – стало выгоднее придерживать деньги в банке, поскольку сейчас квартиры дорожают гораздо медленнее (на 20% за весь срок). В итоге профессиональные квартирные спекулянты от долевых схем почти отказались. На этом рынке остались лишь покупатели, которые берут самую раннюю и дешевую "долевку" именно для себя. Очевидно, что запрет скажется в первую очередь на них, но таких людей немного, и государство сможет им предложить альтернативу, полагает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

ПЫПИН: Будет какое-то количество граждан, которые покупали квартиры на ранней стадии в силу того, что у них просто денег не хватало, условно говоря, на те самые 20%. Эти граждане могут быть отсечены от рынка, но их всего 10-15% от общего числа тех, кто покупал по такой схеме. Возможно, кому-то из них будет предложено воспользоваться иными схемами, например, банковскими целевыми вкладами с рассрочкой или льготной ипотекой.

В правительстве предлагают использовать специальные счета, на которых деньги клиента будут "заморожены" до передачи ему ключей. Забрать их досрочно будет нельзя. Строительная компания будет знать, что деньги за квартиру точно получит, но строить ей придется все равно на собственные или заемные средства. Банки-посредники для оплаты квартиры будут выбираться из отдельного надежного списка, утвержденного Центробанком, а сами счета будут дополнительно застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. Эта схема не решает проблем прежних обманутых дольщиков, но исключает появление в их рядах новых жертв.

Девелоперы ожидаемо выступили против того, чтобы их лишили долевых взносов. Для них это были, по сути, бесплатные кредиты. Стоимость стройки подорожает процентов на 10 – 15, а сами квартиры – почти на треть, прогнозируют некоторые эксперты. Комментирует инвестиционный директор "Тринфико" Артем Цогоев.

ЦОГОЕВ: Девелоперский процесс (так уж сложились обстоятельства) строился на том, что девелоперы могли привлекать средства дольщиков на этапе строительства и строить – частично во всяком случае – на эти средства. Это не отменяло того, что девелоперы получали кредиты в банках и строили в том числе на заемные деньги. Но проектное финансирование – по сравнению с суммой от дольщиков – составляет незначительный процент.

Правда, есть мнение, что удорожание строительства будет компенсировано дешевеющей ипотекой, поэтому конечный покупатель квартиры в сумме заплатит за свое жилье не больше, чем заплатил бы в прежние годы. И действительно, ставка по жилищным кредитам за последний год снижена на целых 2%. Для покупателя квартиры, взятой в кредит на стандартные 15 лет, это равноценно скидке в 20% за весь период выплаты ипотеки. Условно говоря, если бы один человек покупал год назад жилье по долевой схеме, на стадии строительства, а второй – точно такое же, но сегодня и готовое, то их расходы были бы абсолютно одинаковыми. Впрочем, последствия запрета долевого строительства будут гораздо более масштабными. Государство готовится "чистить" строительную отрасль с помощью банков. Самые слабые и ненадежные застройщики не смогут работать по новым правилам, признает директор по продажам северо-западного региона компании Glorax Development Роман Строилов.

СТРОИЛОВ: Прежде чем получить ипотеку на квартиру в каком-то объекте недвижимости, данный объект должен быть аккредитован банком. А поскольку вся банковская система соблюдает нормативы ЦБ, я больше чем уверен, что застройщики, не соответствующие каким-либо новым требованиям, просто не получат аккредитацию на ипотеку. Поэтому мелкие и средние игроки в принципе уйдут с рынка, будет монополизация – крупные компании станут еще крупнее.

Эксперты спорят по поводу того, что будет с ценами на новое, более качественное и полностью готовое жилье. Строители грозят, что поднимут цены, но скептики отвечают, что тенденции на рынке сейчас – не в их пользу. Стоимость квартир, хоть и медленно, но снижается четвертый год подряд. Хотя они все еще слишком дорогие, особенно в Москве. Но мировая тенденция такова, что цены "следуют" за доходами покупателей, и если те долго не растут, то жилье просто обесценивается из-за инфляции.