Авторские материалы Рынок жилья: что ждать нелегальным арендодателям?

Один "серый", другой "белый" – два арендных рынка. Власти Москвы хотят вывести на чистую воду нелегальных арендодателей жилья. Для этого в Департаменте информационных технологий столицы разработали механизм, при помощи которого можно будет проанализировать все имеющиеся базы данных аренды квартир, и найти тех, кто не платит налоги. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что на практике этот механизм будет оказывать лишь психологическое воздействие на арендодателей-нелегалов, нежели реально-правовое. Продолжит тему Татьяна Григорьянц.

Механизм уже прошел все тесты и его даже используют для аналитических целей, говорят в Департаменте информационных технологий Москвы. Правда, в закрытом режиме – конкретного сервиса и выхода для внешних пользователей нововведение не имеет. А будет ли иметь, и когда может начать применяться по полной программе, этого в ведомстве не рассказывают.

Впрочем, перед тем, как запускать эту, своего рода, "стиральную машину" рынка арендного жилья, придется сначала немного исправить законодательство. В том числе, чтобы не было пересечений зон ответственности. Хотя, ведущий аналитик портала недвижимости ЦИАН Александр Пыпин уверен, что даже после этого "обеление" рынка не принесет особого результата.

От 90% рынка государство как не получало доход, так и не получает. С точки зрения психологического воздействия можно будет создать базу квартир, которые наиболее вероятно сдаются в аренду. И по этой базе квартир рассылать некие письма, что вот мы знаем, что вы задаёте в аренду, поэтому придите, зарегистрируйтесь…

По данным РБК, в Москве на рынке аренды ежегодно предлагается по 200-300 тысяч объектов. Хотя точных цифр ни один эксперт не даст. Но даже при минимальном спросе жилья, утверждает издание, в год может сдаваться по 90 тысяч квартир. Если лишь 10 % из них арендуются легально, легко можно представить объемы сумм, которые недоплачиваются в городской бюджет. Хотя руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко говорит, что о процентах можно спорить. По его версии, 20-30% жилья сдаются официально, и с них в казну исправно платят налоги.

"Как правило, в дорогом сегменте все квартиры итак сдаются легально, потому что, с одной стороны, арендодатели боятся за свою собственность. Боятся сдавать нелегально, непонятно кому. С другой стороны, арендаторы в этом случае, как правило, люди состоятельные, им нужна стабильность. И вот самый денежный арендный сегмент и так налоги платит".

На сегодняшний день официально сдавать жилье можно двумя способами: как частное лицо либо оформить ИП. И тогда даже будет меньше налог. Но, как в том анекдоте, есть нюансы, говорит Олег Репченко

"На сегодняшний день проще заплатить 13% просто как частное лицо. При этом абсолютно легально можно платить гораздо меньше – 6%, если оформиться как индивидуальный предприниматель. Но сразу же возникают сложности, потому что там нужен бухгалтер, который бы вел отчетность ежеквартально".

Потому большинство добросовестных арендодателей сдают квартиры как частные лица. Но вот задача для нового механизма выявления "нелегальных" хозяев – доказать, что квартира действительно сдается. Не каждая квартира, которая вывешивается на сайт для вероятной аренды – сдается. Факт сдачи еще необходимо доказать, утверждает Александр Пыпин.

"В этом и заключается недостаток всех схем, как бы их ни разрабатывали, что можно выявить только, что вероятно эта квартира сдается, какая бы схема ни была с бигдатой, без бигдаты, с обходами участковых. А выявить фактически, что квартира сдается и человек получает деньги, на самом деле можно будет выявить только тогда, когда все платежи граждан между друг другом будут контролироваться налоговой инспекцией".

А если между хозяевами и квартиросъёмщиками происходит наличный расчет, то доказать факт сделки и вовсе практически нереально. Вернее, реально. Но дорого, говорит Пыпин.

"В общем-то, получается что так. Если нет никакой видеозаписи, какого-нибудь следственного эксперимента. То есть я к чему веду? Обнаружить можно, но это настолько дорого для государства, что в итоге остаются только вот такие меры: поиска наиболее вероятных точек и попытки психологического воздействия при помощи всяких писем, мол, "Мы увидели, давайте жить дружно и платить налоги!"

И в этом случае обслуживание нового механизма по выявлению нелегальных арендодателей потребует больших расходов, нежели городская казна в итоге получит со сдаваемых недорогих квартирок. (Дорогие, как мы выяснили ранее, сдаются официально). Поэтому, чтобы на самом деле "отбелить" рынок арендной недвижимости, нужно сосредоточиться на налоге, считает Олег Репченко.

"Упрощение всей процедуры уплаты налога, чтобы люди могли платить налог по небольшой ставке, не оформляясь как индивидуальный предприниматель. Мне кажется, тут остается достаточно сложная схема".

Александр Пыпин с этим тоже согласен. Не просто делать систему упрощенной, но элементарной. И для этого совсем не нужны большие бюджеты и технические разработки

"Должны быть специальные налоговые режимы, которые позволяют платить налог, условно говоря, одним кликом. Например, если человек заявляет, что он сдает квартиру в аренду, и ему в платежный документ ежемесячный добавляется еще одна строка "1000 руб. за аренду" (и 2000 р. – за двухкомнатную), то я думаю, что процент "белого" рынка он повысится как минимум до 50%".

А вот на оставшиеся 50% можно уже пробовать применять психологическое давление в виде "писем счастья", прочесывая сайты СДАМ-СНИМУ.