Авторские материалы Правила задатка: как вносить предоплату, чтобы не остаться в итоге без денег

Предоплату при покупке квартиры или машины могут не возвращать. Верховный суд разъяснил, как нужно действовать, когда продавец берет деньги в качестве гарантии и не отдает их обратно. Возможны целых 3 исхода: в одном случае покупатель действительно все теряет, в другом продавец сам платит за срыв сделки в удвоенном размере, в третьем – никто никому ничего не должен. Как правильно вносить предоплату, разбирался экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

Перед крупной покупкой у частного лица – например, квартиры, дачи или машины – в России принято вносить предоплату. В народе ее обычно называют "залогом". На самом деле ничего общего она с залогом не имеет. Этот термин относится к кредитным сделкам. Например, заложить можно квартиру или автомобиль и за это получить более дешевый заем. Залог – это всегда что-то материальное. Деньги по закону закладывать нельзя, и если кто-то вносит их как гарантийную сумму перед покупкой, то это правильно называть "задатком". И вот как раз по поводу задатка есть очень жесткое правило, которое на днях было озвучено в Верховном суде. Эти деньги нельзя просто взять и попросить у продавца обратно, объясняет руководитель корпоративной практики "ФБК Право" Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Если обязательство в дальнейшем исполняется, то эта сумма зачитывается в качестве платежа по договору. Если обязательство не исполнено по инициативе или вине стороны, передавшей задаток, то тогда эта сумма остается у другой стороны. Если же обязательство не исполняется по вине того, кто получил задаток, то тогда он обязан вернуть двойную сумму – сумму задатка и еще столько же.

Идея задатка – в том, что он "связывает по рукам" и продавца, и покупателя. Стороны подписывают предварительный договор, где указывают, что внесенная сумма подтверждает серьезность их намерений. Там же говорится, что через какое-то время обязательно будет составлен полноценный договор и внесена оставшаяся сумма. Неважно, знает об этом продавец или нет, но суммой задатка рискуют оба человека. Единственный случай, когда его можно просто вернуть без штрафов – если на это согласны оба участника. Например, покупатель и продавец синхронно передумали. Или возник какой-то форс-мажор, и один из участников сделки себя виноватым не считает. Решить такой спор можно только в суде, который должен признать, что никто не виноват, – тогда сделку нужно просто расторгнуть. Никаких особых оснований для этого не требуется. "Правила задатка" вступают в силу с того момента, как покупатель и продавец подписывают бумагу о передаче денег. Некоторых людей это может сбить с толку, рассказывает юрист адвокатского бюро "Деловой фарватер" Кристина Майорова.

МАЙОРОВА: Несмотря на то, что предварительно договор купли-продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, его значимость от этого ни в коем случае не уменьшается. Так, например, некоторые полагают, что если на нем нет никаких печатей, значит, это просто бумажка. Но это – самое большое заблуждение. Правильно составленный и подписанный договор признается судом как документ, который обладает юридической силой.

Опытные продавцы знают про этот нюанс. Они умеют делать так, что при расторжении сделки сами ничего не платят, а вот покупатель будет неправ. Для этого в предварительном договоре не пишут слово "задаток"; его заменяют другими – близкими по смыслу – словами (чаще всего – "аванс"). Если есть разночтения, по закону любая предоплата будет считаться авансом. А это – совсем не то же самое, что задаток. Аванс никого ни к чему не обязывает. Как раз его можно потребовать в любой момент, отменив сделку.

Но продавцы могут добавлять собственные условия, которые кардинально меняют весь смысл аванса. Например, при отмене покупки по вине покупателя тот платит штраф в виде части своей предоплаты или даже теряет всю сумму целиком. Получается как бы задаток, работающий в пользу одной стороны сделки. Это противоречит Гражданскому кодексу, но в суде подобные договоры оспаривать очень сложно. Лучше их просто не подписывать, советует Кристина Майорова.

МАЙОРОВА: Никто не обязывает покупателя заключать такой договор. В принципе все зависит от сторон и от их желания потом судиться. Это – время и расходы на юристов, адвокатов. Лучше сократить свои риски на этапе составления предварительного договора, чем потом судиться и, возможно, потерять свои деньги.

На сделках с недвижимостью люди теряют сотни тысяч и даже миллионы рублей. В среднем предоплата составляет около 10% от стоимости объекта, поэтому в Москве и других крупных городах суммы предварительных соглашений могут быть весьма существенными. Случается, что покупателей под штрафы подставляют не только продавцы, но и банки. Например, срок задатка истекает еще до того, как был выдан ипотечный кредит. И тогда человек оказывается в патовой ситуации: квартиру ему не продали, свой первый взнос по ипотеке он потерял, а следующий кредит ему придется просить заново – вероятно, уже на других условиях.