Актуально Конец дольщиков: что будет с ценами на квартиры?

• Конец дольщиков: что будет с ценами на квартиры?

В Минстрое назвали сроки решения проблем всех дольщиков. Ещё четыре года может уйти на то, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, которых в России насчитывается порядка 200 тысяч человек. Сама же схема привлечения денег граждан на строительство просуществует на рынке ещё пять лет.

Депутаты не исключают, что для развития отрасли нужен специальный госбанк по аналогии с Россельхозбанком для аграриев. Застройщики же предупреждают, что из-за последних законодательных нововведений квартиры в ближайшие три года подорожают аж на 40 процентов.

В каком году закончатся проблемы всех дольщиков и пострадавших больше не будет? На такой вопрос депутаты Госдумы предложили ответить зам. министра строительства и ЖКХ Никите Стасишину по время первого чтения законопроекта по долевому строительству 4 декабря.

По словам чиновника, долевому строительству в России уже 15 лет. Одномоментно остановить всё, что было, невозможно. Ну а в случае принятия конкретных решений по достройке объектов накопленные и выявленные проблемы будут решены в течение 3-4 лет. При этом цикл стройки с привлечением средств граждан закончится через 4-5 лет. Ответственность за отсутствие новых дефолтов на стройке, ну а значит и новых обманутых дольщиков, замминистра переложил на региональные власти.

Эксперт – вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Все схемы долевого строительства нынче, казалось бы, известны. Они все рискованные. Когда в стране реально начнётся строительство без долевого участия? Возможно ли это в принципе? И по какой схеме?

К. Апрелев: Согласен с тем, что привлечение денежных средств граждан на процесс строительства жилья содержит очень большое количество, по сути, венчурных рисков. Потому что даже очень добросовестный застройщик может попасть в ситуацию, во-первых, в целом дефолта национальной валюты, во-вторых, предугадывать реальное состояние спроса и предложения на меняющемся рынке и в меняющейся экономике достаточно сложная задача. Хочу сказать, что в мире крайне мало стран, их можно просто на пальцах посчитать, где существует возможность привлечения денежных средств граждан прямо в строительство. Это высокорискованный бизнес. Поэтому всегда предусмотрена именно возможность резервирования за собой объекта в виде договора аванса, который подразумевает выплату гражданами не более 10 процентов, а иногда и гораздо меньше, денежных средств в качестве гарантии. А дальше по готовности человек приобретает жильё, и, в основном, он, конечно, приобретает его не за свои деньги с использованием ипотеки либо иного внешнего инструмента финансирования.

Поэтому действия, направленные на то, чтобы этот рынок сделать более прозрачным и либерализовать участие в нём банков, – это правильные действия, которые, вообще-то, нужно было сделать 20 лет назад.

Почему со стороны застройщиков всегда, как только речь заходит о том, что скоро долевое строительство будет ликвидировано, что его уберут совсем, сразу начинается шантаж, что они цены поднимут на 40 процентов? Ну, с чего? С какой стати?

К. Апрелев: Согласен с тем, что вопрос в такой плоскости вообще не должен обсуждаться, потому что у рынка есть платёжеспособный спрос. И разговоры о том, что на 40 процентов вырастут цены, наверное, не вполне адекватны, потому что рынок столько объектов с ростом цены на 40 процентов точно не купит. Это первое.

Второе. Мы же в рыночной ситуации находимся. Поэтому говорить о том, как изменятся цены или что банкам не хватит денег на проектное финансирование, как минимум не вполне корректно. Потому что сегодня банкам хватает денег на ипотеку, которая консолидирует 65 процентов всего объёма продаж на рынке, а это более миллиона квартир в год. Все равно средства на ипотеку находятся. А строительный рынок сегодня составляет не более 45 процентов от общего объёма продаваемого жилья. Поэтому это точно меньше. И эти деньги в экономике точно есть, они есть в банковском секторе. Другое дело, что нужно научить, заставить и простимулировать банки к тому, чтобы они начали заниматься свойственной им функцией – управлением кредитованием, управлением инвестиционными проектами. И в этом смысле для них нужно создать какой-то льготный режим, связанный с резервированием денежных средств, с какими-то иными действиями, которые бы их стимулировали к финансированию строительства жилья и иного строительства.

Сегодня уже более 40 процентов объектов кредитуются, конечно, не на все 100 процентов, но в значительном объёме, именно за счёт кредитов банков. Другое дело, что такая схема приведёт к переделу рынка, к тому, что рынок перейдёт к тем застройщикам, которые умеют работать с банками и которые умеют быть прозрачными для банков. Вот это, безусловно, очень важная составляющая, и, наверное, её застройщики боятся.

Программу "Актуально" ведёт Дмитрий Чернов.