Актуально Застройщикам ускорят переход на новые правила

• Госдума сегодня рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве. Ко второму чтению предложено 33 изменения, из них три были отклонены, а 30 одобрены. Они могут сильно изменить работу застройщиков, которым в 2019 году предстоит переход на эскроу-счета. Изначальный текст законопроекта с поправками содержал всего три изменения и существенно не затрагивал интересы дольщиков, а ко второму чтению документ стал намного интереснее. В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан. Об этом сказали депутаты.

Одна из наиболее ожидаемых самими дольщиками новелл – включение в реестр требований к застройщику в случае его банкротства недостроенных машиномест и кладовок площадью до 7 кв. метров. Раньше при банкротстве дольщики теряли на них право, хотя и платили за эти метры большие деньги. Теперь они будут достраиваться и передаваться дольщику или за них можно будет получить денежную компенсацию.

Поправками планируют решить и проблему большого числа выданных разрешений на стройку, которые застройщики набрали про запас. Таким образом они, видимо, решили обезопасить себя от грядущих изменений. Однако депутаты приготовили для них ускоренную схему перехода. Одно из изменений – обязательный переход на эскроу-счета всех реализуемых проектов.

Точка зрения вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Николаевича Апрелева.

Введение эскроу-счетов направлено, в первую очередь, не на добросовестных застройщиков, а на мошенников, которые набрали много разрешений на строительство и собираются до 1 июля 2019 года заключить первый договор долевого участия и тем самым каким-то образом избежать перехода на эскроу-счета? Получится у них это? А если получится, тогда в чём смысл поправок?

К. Апрелев: Я текст конкретных поправок не видел. Потому что они не размещены ещё. Но в целом считаю, что путь эскроу-счетов всё-таки не принесёт нужного результата, потому что, к сожалению, чем больше операторов в процессе, тем сложнее будет работать на этом рынке инвестиций. С моей точки зрения, нужно было либо сразу переходить на запрет привлечения денежных средств граждан и финансировать все строительные проекты за счёт инвестиционных банков, которые умеют управлять инвестиционными проектами, создавая специальные компетенции в этих банках.

А сейчас получается очень интересная картина. Мы помним ещё историю, когда значительный объём компенсационных фондов, которые создавались при строительных СРО, обанкротились, потеряв все деньги этих компенсационных фондов. Боюсь, что может возникнуть ситуация ровно следующая: какие-то банки просто не смогут потом отвечать по этим обязательствам. Такая схема эскроу-счетов была реализована на Украине в начале 2000-х годов, и, насколько я понимаю, именно этот формат больше всего вызвал негатива со стороны населения, потому что не только застройщики злоупотребляют доверием населения, но и отдельные банки. В этой ситуации, к сожалению, число рисков у граждан увеличится. То есть, они раньше оценивали только застройщика, а теперь будут оценивать ещё и адекватность банка.

Эксперты отмечают, что проектное финансирование – это тоже дополнительные затраты для строительных организаций, а такой резкий переход на эскроу-счета для застройщиков создаёт риски для рынка недвижимости в целом. Насколько серьёзные риски могут быть на основе зарубежного опыта?

К. Апрелев: На самом деле более 90 процентов стран, которые занимаются строительством жилья и где реализуются инвестиционные проекты, проекты реализуются именно с помощью проектного управления банками процессов строительства. Деньги населения на этих стадиях запрещено застройщикам вообще привлекать. И можно продать недвижимость человеку только тогда, когда она сдана в эксплуатацию, когда уже понятно качество товара, понятна отделка и объект построен. Это справедливо.

А когда у нас застройщик перекладывает на потребителя ответственность и оценку рисков этого проекта, сам не до конца понимая всех рисков, что и происходит сегодня на строительном рынке, естественно, это приводит к тому, что возникает значительное количество обманутых дольщиков. В Подмосковье, например, это 10 процентов всех строительных компаний и проектов. То есть, это очень большая зона рисков. И когда говорят застройщики, что проектное финансирование усложнит для них процесс, да, это реально. Но это как раз выход, потому что, если бы у нас не было обманутых дольщиков, тогда и можно было бы говорить, зачем вводить эти механизмы. Обманутые дольщики на сегодня – это 10 процентов от всего объёма. Это существенные риски для рынка. То есть, 10 процентов людей принесли деньги и их потеряли. Конечно, когда идёт внешнее управление проектом, с точки зрения оценки рисков нужно нанимать очень квалифицированных специалистов, чтобы те понимали, как управлять стройкой со стороны финансовой организации. И это стоит денег, правда. Конечно, это будет дороже, но банк отбивает эти деньги на том, что он предоставляет кредит. Естественно, кредит будет в любом случае дороже, чем деньги, которые привлекает застройщик от дольщиков.

Программу "Актуально" ведёт Дмитрий Чернов.