Вечерняя смена В России вступает в силу упрощённый порядок сделок с недвижимостью

Каким образом без участия нотариуса может проводиться сделка по продаже, например, квартиры?

В. Кочерин: На самом деле это абсолютно нормальная ситуация. Сделки в простой письменной форме уже достаточно давно совершаются и во всех случаях. Но в определённый момент было принято решение, что сделки с долями необходимо нотариально удостоверять. Именно в отношении продажи долей сделали некое исключение, дабы не было каких-то злоупотреблений. Все слышали о "чёрных квартирных рейдерах", "профессиональных соседях". То есть, против них сделали такой более сложный порядок, чтобы можно было подобные сделки более жёстко контролировать. Но я на самом деле не уверен, что на практике это даёт какую-то надёжную защиту и весомую гарантию, раз нотариус должен такую сделку заверять. Подпись и печать нотариуса тоже можно подделать. То есть, 100-процентной гарантии и защиты нет даже при нотариальном удостоверении сделки.

Согласие всех собственников в договоре при продаже или дарении внутри семьи – это чудесно. Ну а если доля продаётся или дарится на сторону? Здесь есть некий момент, с помощью которого можно обойти закон, ведь нотариуса в этой сделке нет. Не обрушится ли сейчас на бедных долевиков настоящий вал из "чёрных риелторов"?

В. Кочерин: Насколько я понимаю, речь идёт об отмене обязательного нотариального удостоверения именно сделок, когда все собственники согласны. Это наиболее, наверное, безопасный случай, когда квартира полностью продаются и все долевые собственники её продают. То есть, такой наименее рискованный случай хотят сделать без обязательного нотариального удостоверения, потому что здесь согласие всех собственников есть.

А теоретически может так случиться, что владелец одной доли захочет эту свою долю аккуратно, без шума и пыли и без постановки в курс дела другого совладельца этой жилплощади продать кому-то на сторону, чтобы деньги по-быстрому взять и свинтить?

В. Кочерин: Я не считаю, что нотариальное удостоверение сделки как-то этому препятствует. На самом деле здесь какая-то лишняя бюрократическая процедура, но которую достаточно легко пройти. Потому что второму собственнику обычно предлагается выкупить долю первого собственника по определённой стоимости. Если он, соответственно, эту долю не покупает, её можно продавать с рынка. Никаких ограничений в этом плане нет.

Опять же можно фиктивно заключить сделку дарения, тогда вообще никакого согласия не требуется от других собственников и нет необходимости предлагать им первоочередную продажу. Вообще, это меры, которые нацелены в пустоту. На самом деле самый эффективный способ, который вошёл в Москве в практику, – многие уголовные дела, которые стали возбуждать по статье "Принуждение к заключению сделки". Здесь речь идёт как раз о "профессиональных соседях", которые подселяются и начинают вымогать денежные средства, чтобы купить или продать долю по выгодной только для них цене. Вот эта мера будет иметь последствия, потому что в принципе рынок и все юристы уже знают, что такая практика пошла, и, соответственно, будут относиться к таким сделкам с осторожностью.

Что касается ограничения сделки на стадии продажи-покупки, ну, как мы можем ограничить права собственника? Он имеет право продавать свою долю, дарить её. Каким образом можно это право собственника полностью ограничить?

Сегодня владелец одной доли может втихаря от владельца другой доли подарить свою долю, продать её. Вообще, как-то технически можно сделать так, чтобы о продаже доли не знал совладелец собственности долевой?

В. Кочерин: Да, конечно. Во-первых, сделка дарения не требует обязательного уведомления других содольщиков. Это такой обходной манёвр, которым сейчас пользуются, потому что не надо ничего ни с кем согласовывать. Просто подарил и всё! И оказываются там новые собственники долей. Единственный для них риск заключается в том, что такую сделку достаточно легко оспорить. потому что никто в здравом уме не будет посторонним людям дарить доли в объектах недвижимости. Опять же это тоже небольшая проблема.

Во-вторых. Когда идёт публичная продажа доли, продавцу нужно уведомить остальных сособственников и предложить им выкупить его долю по определённой цене. И он не может, соответственно, ниже этой цены продать потом долю с рынка. В любом случае он цену должен предложить и этой цены придерживаться. Но опять же, кто мешает ему не соблюсти эту процедуру и направить формальное уведомление. Если не обеспечена вторая сторона и она не может эту долю выкупить, просто её не выкупит, то эту долю просто продадут с рынка. Либо здесь надо вообще ограничивать право долевой собственности. Мое мнение, что долевая собственность изначально порочна. Потому что мы сколько расселяли коммунальных квартир, а теперь, с чего начинали, к тому и пришли. По-хорошему, на мой взгляд, всё, что делается, не совсем эффективно. Эффективно было бы вообще всё так сформулировать, чтобы минимизировалась сама возможность возникновения долевой собственности. Не знаю, расселять ли людей, давать им менее комфортное, но отдельное жильё. Потому что это всё почва для возникновения каких-то дальнейших проблем.