Актуально Что нам стоит дом построить?

• Премьер-министр страны Дм. Медведев обсуждал накануне расходы бюджета на период 2020-2022 годы и остановился в том числе на теме жилищного строительства и развития рынка жилья. Потому что, как сказал Дм. Медведев, правительство должно поддерживать индивидуальное жилищное строительство, развивать рынок долгосрочной аренды и помогать молодым семьям через льготную ипотеку.

Если про ипотеку мы слышим довольно часто. Об этом говорит даже президент. Называются какие-то конкретные цифры. То мы пока сложно себе представляем, с какими проблемами сталкиваются люди при индивидуальном строительстве. И не понятно, почему в России не развивается рынок долгосрочной аренды жилья, хотя об этом говорят уже второе десятилетие.

С какими проблемами сегодня сталкиваются те, кто решил сам построить себе жильё?

К. Апрелев: Во-первых, сегодня под строящееся самостоятельным образом жильё получить кредит достаточно сложно. В том числе и ипотечный. То есть, получить ипотечный кредит для самостоятельного строительства жилья на сегодняшний день невозможно. Отсутствуют понятные и для банков, и для потребителей продукты. В том числе не понятен порядок оценки связанных с таким строительством рисков.

Второе. Люди вынуждены брать потребительские кредиты, которые по своей ставке, безусловно, выше, чем ипотечные.

И третий момент связан с тем, что люди, строя собственное жильё, до конца не обладают той профессиональной схемой, которая позволила бы им снизить все потенциальные риски, с которыми они столкнутся при оформлении в дальнейшем этих объектов в свою собственность. Это и правовой режим использования земельного участка, что можно, а что нельзя. И какие существуют ограничения, связанные с застройкой данного земельного участка. Надо сказать, что в России достаточно либеральное законодательство. Например, в большей части стран Европы и в США вообще невозможно зарегистрировать дом, если он не построен профессиональным проектировщиком с участием лицензированных строителей. В России всё достаточно либерально, и в этом смысле процесс регистрации гораздо более прост. Можно всё просто построить и зарегистрировать. В крайнем случае, по схеме в судебном порядке. А основные проблемы связаны с отсутствием необходимого финансирования и невозможностью заложить земельный участок для обеспечения получения кредита. Скорее, вот эти проблемы. Потому что размер потребительских кредитов, которые выдают банки, чтобы использовать их на строительство, таков, что их, конечно же, недостаточно по объёму для того, чтобы качественно и понятно построить дом. Потому что в любом случае любые кредиты выдаются на основе дохода человека или под залог недвижимости. Земельный участок заложить нельзя, соответственно, получить адекватный кредит для того, чтобы что-то построить, сложно. Ну и на сегодняшний день отсутствует ипотека на индивидуальное жилищное строительство, тогда как в сегодняшней практике на рынке новостроек ипотечный кредит под строящееся жильё получить можно.

Нормы строительства в России носят обязательный или рекомендательный характер?

К. Апрелев: Первое. Если мы говорим всё-таки об индивидуальном строительстве, то здесь всё гораздо проще. У объектов индивидуального жилищного строительства нет совсем жёстких норм регулирования, которые в рамках проектирования должны быть исполнены, и они регулируются в меньшей степени. Нет необходимости получать заключение Росэкспертизы, как на другие более сложные объекты.

В этом смысле, конечно, эта ситуация гораздо проще. Она на порядок более либеральная в сравнении с теми требованиями, которые существуют в Европе и Северной Америке.

Другая тема касается того, что в России почему-то не развивается рынок длительной аренды жилья. С чем это связано? Не так давно в Москве были проекты строительства специальных домов для длительной аренды. Почему все эти идеи захлебнулось? С чем это связано?

К. Апрелев: Первое. Это связано с тем, что существует упрощённая процедура аренды, которая на сегодняшний день не требует регистрации договора аренды, если вы арендуете что-то на срок до 11 месяцев. Естественно, большая часть арендаторов так же, как и арендодателей, стараются заключить такой короткий 11-месячный договор, который не требует регистрации и который позволяет понизить риски того, что, например, будет неадекватно себя вести либо арендатор, либо арендодатель. Потому что, если будет заключён долгосрочный договор аренды и не будет, например, выполнять свои обязательства арендатор, то выставить его можно будет практически только в судебном порядке. Вот эти угрозы и мешают заключению долгосрочных договоров аренды. Поэтому собственники чаще всего как раз не хотят заключать долгосрочные договоры, потому что они при этом ничего нового для себя не приобретают. Они через 11 месяцев опять могут продлить этот договор на тот же срок. И нельзя сказать, что они могут удержать своего арендатора с помощью заключения долгосрочного договора аренды. То есть, нет у него этой долгосрочной мотивации.

А у арендатора тоже не понятны до конца риски. Сегодня работа есть, а завтра нет. Мне кажется, что краткосрочный договор – это тот компромисс, который интересен сейчас и арендатору, и арендодателю, исходя из непростой экономической ситуации. Потому что арендуют в основном жильё те люди, которые либо начинают самостоятельную жизнь, либо приезжают в другое место в поисках работы. То есть, которые только начинают какие-то самостоятельные действия по построению собственной семьи.

Я вообще имела в виду другое – так называемые "доходные дома", которыми может владеть частное лицо или частная компания. Но в России почему-то это направление бизнеса не развивается. Это связано с тем, что есть огромное предложение аренды от подобных мелких арендодателей и это всех устраивает? И поэтому этот бизнес не идёт?

К. Апрелев: Сегодня для реализации проекта "доходный дом", чтобы он был рентабелен, нужна доходность, не сопоставимая со ставкой аренды. То есть, из-за того, что у нас сегодня в аренду жильё можно получить в два раза дешевле, чем приобретая с помощью кредита то же самое жильё по размеру ежемесячных платежей, естественно, поэтому инвестиционно такие проекты не интересны. Для того чтобы инвестор мог получить прибыль, он должен рассчитывать на определённую доходность проекта, а эта доходность должна быть в 2-3 раза выше, чем сегодняшняя арендная ставка. Сам по себе рынок аренды достаточно низкий по доходности, и по этой причине инвест-проекты в данной сфере сегодня не интересны.