Авторские материалы Земля плюс: на что могут рассчитывать жители сносимых домов

Гражданам дадут компенсацию за землю под их домами. В Госдуму внесен проект закона, который введет новый порядок изъятия квартир. Если дом попал под снос, то его будут оценивать вместе с участком, на котором он стоит, а также с дворовой территорией, которая к нему примыкает. Раньше механизм этого не предусматривал, и граждане получали за свои квартиры меньше денег, чем они стоят на самом деле. Кто и на какую прибавку сможет рассчитывать по новому закону, разбирался экономический обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов.

Случается, что для нужд государства изымают не только дачи и домики в частном секторе, но и целые многоквартирные комплексы. По закону жильцы в такой ситуации получают на выбор либо деньги, либо другое жилье, соразмерное изъятому. Однако в большинстве случаев это – неравноценный обмен, поскольку государство выкупает у граждан лишь дом, но не землю, на которой он стоит. Этот нюанс возник потому, что до момента сноса здания земля как отдельный объект еще не существует и не попадает в реестр. А когда работы завершены и участок регистрируют для дальнейшего строительства, все расчеты с прежними хозяевами завершены и никаких доплат им не предполагается, даже если эта земля была очень ценна сама по себе.

Чтобы исправить эту несправедливость, в закон будет внесена поправка о том, что участок под сносимым домом нужно вносить в реестр и оценивать еще до расселения. Для тех, чей дом снесли ранее, это ничего не изменит. А вот для последующих участников госпрограмм – например, жильцов ветхих зданий – это очень важное нововведение, говорит главный редактор журнала «Дайджест недвижимости» Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Понятное дело, что обычно власти хотят купить участки максимально дешево, и для этого у них сейчас есть все ресурсы: административные, правовые и так далее. До сих пор какие-либо попытки частных собственников оспорить стоимость в судебных и других инстанциях в принципе ни к чему хорошему не приводили, поскольку суд всегда оставался на стороне государственных органов.

Чтобы понять, почему квартира де-факто может иметь две цены – с землей и без нее, можно привести такой пример. Жилой дом находится вблизи кладбища, промышленной зоны или рядом с оживленной трассой, по соседству нет ни садиков, ни школ, и квартиры в нем по всем этим причинам стоят ниже среднего. Но если снести дом и продать его под коммерческую застройку, то может выясниться, что это – идеальная точка для торгового центра и, соответственно, земля там на самом деле «золотая». Когда государство изымает участки для своих нужд, строя вокзалы, дороги, развязки, оно рассуждает примерно так же. Поэтому точной формулы для стоимости земли под объектами не существует. Но, по оценкам экспертов, если говорить о жилом доме, то в стоимости каждой квартиры сам участок составляет от 5% до 20%. На окраине Москвы земля под типовой многоэтажкой вместе с общедомовым имуществом (двор, парковка, площадка) стоит сотни миллионов рублей. Это около миллиона неучтенных рублей на каждую квартиру, подсчитал гендиректор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев.

ЛЕЩЕВ: На одном гектаре, допустим, можно разместить 10 000 квадратных метров жилья. Это мы берем маленький объект. Если одна квартира в среднем 50 квадратных метров, то можно предположить, что это будет 200 квартир. Один гектар земли под жилье стоит 200 миллионов рублей. Это Москва и совсем не центр. Соответственно, одна квартира может рассчитывать на миллион рублей дополнительного дохода.

Впрочем, это – довольно виртуальные деньги, предупреждает эксперт. Речь только о тех случаях, когда земля под домом имеет явную инвестиционную привлекательность. То есть у нее есть множество вариантов высокодоходного использования: поставить туда многоэтажку, здание с офисами, магазинами или крупный социальный объект общегородской значимости. И что еще более важно – столь же ценных альтернатив этому участку нет, и поэтому власти решили снести стоящий на нем дом. За последние годы таких комбинаций в России практически не возникало. На ум приходят только крупные федеральные стройки в Краснодарском крае, где на побережье земля действительно в большом дефиците. В остальных регионах и даже в Москве – не настолько тесно, чтобы власти были вынуждены выкупать целые многоквартирные дома под застройку их нежилыми объектами. Продолжает Максим Лещев.

ЛЕЩЕВ: Прецедентов, когда сносят многоквартирные дома, очень мало. Это бывает лишь там, где существуют какие-то крупные федеральные программы, где есть нужда что-то кардинально перестроить в густонаселенном пункте. Там да, это может встретиться. Но тут важнее то, что жители квартир крайне редко вообще касаются вопросов земли, на которой стоит их многоквартирный дом. И они редко когда имеют к этому земельному участку хоть какое-то правовое отношение. И вот сейчас многие жители только начнут задумываться об этом.

Если говорить о реновации, то там – совсем другой механизм. Участникам программы изначально как бы переплачивают за возникшие неудобства, предлагая жилье классом выше и метражом больше. Впрочем, не исключено, что в ряде случаев новые поправки также сыграют в пользу переселяемых москвичей. Например, если на месте нескольких старых рядом стоящих домов можно выстроить целый квартал с новой инфраструктурой, удобными разъездами и парковой зоной. То есть когда посреди города в окружении развитых районов образуется большая площадь абсолютно свободной земли.