Авторские материалы Залоговое жильё: выгода и риски

Квартиры должников-ипотечников будут продавать только на электронных торгах. Цифровой формат обелит рынок залогового имущества, к тому же он выгоден покупателям, говорят эксперты. Вместе с тем ипотечные квартиры редко бывают без правовых проблем. Например, жильё придётся вернуть, если бывшие собственники оспорят выселение. В чём выгода покупки квартиры "с обременением" и какие могут быть сложности, разбирался обозреватель "Вестей ФМ" Павел Анисимов.

Около половины квартир, выставленных сегодня на «вторичке», – залоговые. Их продают с долгами по ипотеке, но покупатели есть, поскольку "проблемное" жильё подразумевает небольшую скидку – от 5 до 10%.

Оптимальный вариант – когда ипотечную квартиру продаёт один собственник, который просто не потянул кредит, но при этом он ещё не банкрот. В этом случае схема такая: покупатель под расписку даёт продавцу нужную сумму для погашения остатка. Ипотечник закрывает долг перед банком и после оформляет обычный договор купли-продажи.

Простота сделки несёт риски для покупателя, ведь задаток передаётся незнакомому человеку. Кроме того, банк, у которого квартира в залоге, может запретить перепродажу, если сам рассчитывает в скором времени забрать квартиру за долги. Комментирует гендиректор "Юрвисты" Алексей Петропольский.

ПЕТРОПОЛЬСКИЙ: Некоторые банки не заинтересованы в перепродаже, поскольку ипотека, допустим, на 70% погашена, и для банка нет никакого резона, чтобы она была реализована именно таким путём. И здесь уже начинаются суды с самим банком, чтобы его обязать к продаже. Но практика – почти вся отрицательная для покупателя.

Чаще всего должники-ипотечники расстаются с жильём именно по суду. Заложенное имущество отходит банкам или судебным приставам, если человек задолжал государству.

Залоговые квартиры должны выставляться на торги, говорит главный редактор журнала "Дайджест недвижимости" Михаил Морозов. Но, как показывает практика, хорошие лоты туда не попадают. Банкиры распределяют их между собой, а на торги выставляют неликвид с "тяжёлым" юридическим наследством. По это причине 2/3 аукционных квартир не находят покупателей, отмечает Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Хорошие предложения в свободную продажу не поступают, а разбираются либо банком, либо каким-то образом уходят по "своим" и по нужным для банка ценам. И у банков есть масса возможностей, чтобы помешать выставлению подобных квартир на электронные торги.

Перед аукционом банк должен юридически "обелить" залоговую квартиру и подготовить её к продаже. Но зачастую оценить арестованное жильё невозможно, поскольку ключи есть только у должника, а он не спешит выселяться. Так что в электронной картотеке аукциона будет лишь техническое описание, а по факту там может быть "бомжатник".

Банки всё чаще перекладывают судебные процедуры на покупателей. И это – самый большой риск, отмечает Алесей Петропольский. Нередко в залоговой квартире прописаны маленькие дети, и суд может разрешить семье остаться в ней даже после того, как она продана с торгов.

ПЕТРОПОЛЬСКИЙ: Совершенно разная практика Верховного суда на этот счёт – кого можно выселять, кого нельзя. Если перспективы нет, то её никто не выкупает на предрынке, даже коллекторы. Эти квартиры доходят до электронных площадок, и тогда их покупают с прописанными людьми, с собственниками, и пытаются решить эту проблему.

Проблемы с залоговым имуществом могут проявиться через несколько лет после покупки. По закону у бывшего владельца есть 3 года, чтобы оспорить решение о выселении, напоминает Михаил Морозов. Должник-ипотечник может доказать, что это, например, его единственное жильё, и добросовестный покупатель будет обязан вернуть квартиру.

МОРОЗОВ: Доказать в суде, что ваше жильё, пусть оно в залоге у банка, является вашим единственным, довольно просто. И, по сути, получается, что банк не может у вас его изъять. Поэтому этот рынок – опасный для непрофессионалов, неподготовленных инвесторов.

Эксперты советуют людям без опыта и подготовки покупать залоговые квартиры только вместе с юристом. Он должен изучить все документы и обстоятельства, в результате которых жильё попало на торги. Иначе не исключено, что потом квартиру отберут. Безусловно, банк вернёт потраченные деньги, но на это уйдёт много времени и нервов.