Сигналы точного времени Минстрой подготовил новые правила управления многоквартирными домами

Программу "Взлётная полоса" ведут Валентина Зарубина и Юрий Геворкян.

Министерство строительства и ЖКХ обяжет управляющие компании раскрывать структуру тарифов ЖКХ. Оповещать жильцов о введении новых тарифов УК будут обязаны за 30 суток до поступления платёжки. Обсудим это предложение и другие новшества в сфере ЖКХ.

На связи со студией – Светлана Викторовна Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнёрства "ЖКХ Контроль".

В платёжке, считают слушатели, всё предельно ясно. Но одно только не понятно, почему за ремонт жилья с человека, который прописан один на жилплощади, берут больше, чем с его соседей, прописанных вдвоём на своей жилплощади? Этот один человек что, больше ломает и пачкает в доме, чем двое? Почему так происходит?

С. Разворотнева: Все мы платим за содержание общего имущества. Общее имущество дома – это то, чем пользуются все собственники помещений в этом доме на правах общедолевой собственности. А вот в какой степени они отвечают за это общедолевое имущество и сколько платят, зависит от того количества квадратных метров, которые занимает каждый собственник. Всё общее имущество делится пропорционально на количество метров в квартире. Если у вас большая квартира, вы, соответственно, платите больше и за содержание общего имущества. Такова логика. Жилищные услуги измеряются в занимаемых квадратных метрах, а не в количестве людей.

Иное дело коммунальные услуги. Это потребление воды, тепла. И сейчас идёт ещё переход на плату за сбор ТБО (мусора). Коммунальная услуга оплачивается в зависимости от количества человек, которые данную услугу потребляют.

Как вы считаете, после того как Минстрой обяжет УК сделать тарифы ЖКХ прозрачнее, что-то изменится? Станет ли проще людям разбираться в платёжках?

С. Разворотнева: Нововведение Минстроя касается только того, что УК обязаны будут в местах общего пользования размещать информацию о том, сколько стоит каждый из видов работ в пересчёте на квадратные метры. На все равно даже при такой системе обычному гражданину будет не очень просто разобраться, сколько было проведено осмотров и т.п. Для того чтобы всё это стало прозрачнее, надо ему будет вникать в это практически в течение всего года. И начинать уже в конце текущего года вместе с УК участвовать в осмотрах. У нас есть осенние и весенние осмотры дома. По закону представители совета дома в них должны участвовать. Должна также составляться дефектная ведомость, что в доме должно быть сделано в течение следующего года и сколько это стоит. И вот тогда, может быть, возникнет какая-то ясность.

Второй вопрос: сколько что действительно стоит? Пока этот вопрос открыт. Сколько стоит содержание? Сколько стоит текущий ремонт? В какой пропорции собранные деньги должны делиться между этими двумя как минимум видами работ? Знаю один совет дома в Челябинской области, который вот уже год или даже два не может со своей УК заключить договор. Потому что жители хотят, чтобы 80 процентов собранных ими платежей тратились на ремонт, а на всё остальное (уборки, осмотры) – 20 процентов. УК же говорит "нет". Потому что считает, что то, что её представители ходят по дому и его осматривают, – это вообще составляет 100 процентов платежей жителей дома. А если жильцы хотят какой-то дополнительный текущий ремонт, то они должны собрать ещё денег. И никто этот дом и УК рассудить не может. Почему? Потому что нет методики на федеральном уровне, с помощью которой можно было бы посчитать, сколько стоит тот или иной вид работы. То есть, пока Минстрой эту методику не примет, у нас ясности не прибавится.

Люди сомневаются, что предложения, с которыми сейчас работает Минстрой, заставят УК активнее работать и доказывать свою полезность для жильцов?

С. Разворотнева: Сейчас действительно предпринимается целый комплекс мер, которые должны стимулировать УК работать более активно. В постановлении, кроме того, что для уведомления жильцов за 30 дней до изменения платы должна вывешиваться информация об этом, существует ещё целый перечень требований, которые УК должна раскрывать на общедоступных местах в доме. В каждом доме должны быть адрес этой компании, данные сайта, график приёма руководителя. В самой же УК обязательно должны быть сведения о том, когда сдаются показания приборов учёта, сведения о вышестоящей надзорной организации. Там также есть требование о том, что, как только человек пишет обращение в УК, ему должны дать сведения о показаниях общедомовых приборов учёта как минимум за три года.

Но это ещё не всё. У нас 31 декабря были приняты поправки в ЖК, где, например, появляется понятие "грубого нарушения лицензионных требований", из-за чего УК может быть лишена лицензии в ускоренном порядке. Также там вводится срок действия для лицензии. Раньше дали эту лицензию, и она была бессрочной. То есть, это ещё ряд мер, которые всё-таки будут стимулировать УК.

Но моё глубокое убеждение, что одними административными мерами здесь порядок не наведёшь. Потому что у нас очень сложно обстоят дела с экономикой управления домом. В стране есть города и дома, где содержание и текущий ремонт составляют 8 рублей за кв. метр. А есть дома, где люди платят по 50 рублей с квадратного метра. Специалисты говорят, что для того, чтобы содержать дом в порядке, нужно платить где-то 30 рублей за кв. метр. Поэтому зачастую просто денег не хватает. Есть старые дома, например, в которых мало народу живёт. Там не хватает денег, чтобы все работы в должном объёме провести.

С конца прошлого года активно обсуждается предложение исключить УК из системы оплаты за свет, воду и газ. На связи – директор по развитию УК "Лига ЖКХ" Илья Сотонин.

В октябре 2017 года был проведён опрос среди 256 УК во всех регионах, и выяснилось, что почти 58 процентов из них сталкивались с незаконным давлением со стороны конкурентов. В результате страдают жители, которые не могут получить качественные жилищно-коммунальные услуги. И сегодня за введение прямых расчётов собственников с поставщиками ресурсов в сфере ЖКХ выступают многие эксперты. А вы поддерживаете такое предложение?

И. Сотонин: Да, конечно. Я считаю, что основная проблема нашего рынка ЖКХ в том, что этого рынка, по сути, нет. Нет нормальной конкуренции, когда жители действительно могут выбрать себе управляющую компанию. Потому что из-за тех денег, которые до предыдущего года проходили через УК (деньги за тепло, воду, электричество), этот рынок был интересен для всяких странных людей с бандитскими наклонностями. Поскольку они, по сути, собирали эти деньги у жителей, а ресурсникам их не передавали. И получали баснословную прибыль. Это предложение, думаю, поможет решить эту проблему. Люди, которые воровали эти деньги жителей, увидят, что этих денег не стало на рынке, уйдут, и появятся хорошие управляющие компании, которые действительно будут работать на улучшение жизни жителей, а не ради того, чтобы прикарманить не свои деньги.

Вы – директор по развитию УК. Наверняка у многих слушателей возникает вопрос, а как это директор по развитию УК предлагает исключить УК из этой цепочки?

И. Сотонин: На самом деле деньги ресурсникам для честной УК – это один из основных рисков. В чём здесь проблема? УК, например, поставщик начислил 100 рублей за тепло. Мы эти 100 рублей переначислили жителям. А жители заплатили нам всего 90 или 95 рублей. Ресурсники при этом нам говорят, что им без разницы, сколько УК заплатили жители, но вы наши 100 рублей отдайте, а потом сами решайте свои проблемы с должниками. И вот эти 5 рублей, эта дырка является опасной для УК, потому что долги копятся и их нужно закрывать или за счёт статьи на "содержание жилья" и тратить меньше денег на ремонты и прочее, или эти долги нужно просто  не доплачивать. Соответственно, УК находится в таком странном финансовом положении. Поэтому для честных УК это нововведение, наоборот, сделает рынок проще, и они будут получать деньги действительно только за то, что делают: за уборку, техническое обслуживание, управление, ремонт и прочее.

И, как мне кажется, ещё от этого нововведения может быть такой хороший эффект: цены на ресурсы (тепло, воду, свет) могут перестать расти. Потому что сейчас ресурсники, недополучая денег от нечестных УК, которые выводят их в непонятном направлении, приходят в региональную энергетическую комиссию (РЭК), которая устанавливает тарифы, и говорят: вот у нас такие вот неплатежи, поэтому сделайте нам такой-то тариф. И РЭК идёт им навстречу, потому что им нужно как-то выживать, зарплаты своим сотрудникам платить. А если деньги от жителей придут к ним в полном объёме, то, возможно, этих денег им хватит, и они скажут, что им не нужно повышать тарифы.

Минстрой в последнее время хорошо и с Жилищным кодексом, и с другими законодательными актами поработал. Конечно, ещё не всё там гладко, но, тем не менее, мы движемся в правильную сторону. Думаю, что в ближайшее время рынок ЖКХ сильно поменяется. Ходят разговоры и об открытии отдельных расчётных счетов для каждого дома. Это тоже может повысить прозрачность. Некоторые УК уже открывают отдельные расчётные счета на каждый свой дом. Если это станет нормой для рынка, это, конечно, сделает рынок ещё более прозрачным.

Готовы ли жильцы, готов ли потребитель к самостоятельности, чтобы самому разбираться во всех проблемах ЖКХ?

И. Сотонин: Готов, судя по тому количеству обращений, которые приходят на сайт нашей компании со всей страны, интерес жителей к этой сфере растёт. Думаю, что скоро у них поменяется отношение к УК, потому что сейчас многие считают, что УК – это что-то, что назначено свыше и изменить эту ситуацию нельзя. На самом деле УК – это такие же провайдеры услуг, как мобильный оператор или интернет-провайдер. И их можно и нужно менять, если они работают плохо. Главное, чтобы процесс смены УК проходил легко. Потому что сейчас процедура смены УК иногда приводит к целой войне, когда жителям приходится рыть окопы, им сжигают машины, как это происходит в Екатеринбурге. То есть, жителям сегодня тяжело сменить УК. Если же жители смогут менять УК легко и без опасности для себя, то это, конечно, данный рынок поменяет. Или, точнее, создаст.

Порадовала новость, что собственники квартир смогут менять недобросовестную УК без обращения в суд с помощью Жилищной инспекции. С одной стороны, это поможет избавиться от недобросовестных УК, а с другой, не появятся ли временные УК, механизм работы которых будет не ясен?

И. Сотонин: Главное, чтобы этот механизм отзыва у УК лицензии без суда не стал инструментом для некоторых местных чиновников, которые захотят на этом заработать денег. Например, у какого-то чиновника есть знакомый, у которого есть УК, и в интересах последнего у других УК будут отбираться лицензии. Но если жители сделали свой выбор осознанно и выбрали какую-то УК, они смогут повлиять на то, чтобы их УК осталась, если им нравится, как она работает. Потому что жители у нас всё-таки главные. Если жители будут сплоченными, будут собираться, то никакие бандиты или нехорошие чиновники им не помешают. На самом деле этих плохих людей мало. Но то, что жители бывают обычно разобщены, позволяет нехорошим чиновникам и бандитам вести себя, как они хотят. Но никто против жителей не пойдёт, если целый дом будет за то, чтобы оставить их УК на рынке.

Полностью беседу с гостями эфира слушайте в аудиозаписи программы.