Авторские материалы "Период охлаждения": сделки с недвижимостью – под защиту

В Госдуме предложили ввести "период охлаждения" для сделок с недвижимостью. Средства покупателя замораживаются на двое, или больше суток после регистрации перехода права собственности. В этот период продавец сможет аннулировать сделку, если на него оказывалось давление, а банки, Росреестр и правоохранительные органы смогут проверить сигналы о мошенничестве.Тему продолжит Сергей Гололобов.

Сроки периода охлаждения депутаты предлагают разные – от 49 часов, до двух недель. То есть фактически на такой срок растягивается сделка купли-продажи. Авторы инициативы предполагают, что за это время продавец может успокоиться, если он был на нервах и на него давили мошенники, подталкивая к продаже. Придёт в себя, и уже отдавая отчёт своим действиям, примет окончательное решение – продавать, или нет. То есть в этой инициативе психотерапевтический фактор – основной. Специалисты к этому обсуждаемому законопроекту отнеслись настороженно. Мошенники не выпустят своего клиента и через две недели, и через месяц. Примеры тому есть, констатирует адвокат Всеволод Свобода.

СВОБОДА: То есть период охлаждения он может помочь только в том случае, если человек под влиянием мошенников продает недвижимость, вот прямо сейчас он находится под влиянием мошенников и соответственно он должен передать эти деньги в течение ближайших двух трех дней. Но у нас есть случаи, по которому мошенники получали деньги за квартиру и через две недели, и три недели, и через месяц. Конечно, они вот меньше чем общая практика по мошенничеству, но это поможет только в небольшом количестве дел.

Тут надо понимать, что продавец может быть не только жертвой мошенников, но и членом самой преступной группы. То есть ушлые юристы подговаривают пенсионера продать квартиру, а потом вновь предъявить на неё права. Мотивирует старик обычно тем, что во время сделки находился в состоянии аффекта. Да, понадобится справка из психиатрической экспертизы. Но так она пройдет спустя какое-то время после сделки, а не перед ней. И психиатров можно попытаться убедить, что да, тогда был болен. А сейчас вот внезапно выздоровел. Тем более, что организационные функции берут на себя те самые юристы. Они же и ведут суды по возврату квартиры за долю малую. В такой ситуации период охлаждения вообще бессмысленен. Ибо это хорошо просчитанная афера, где хозяин квартиры её участник. Период охлаждения, конечно, имеет право на жизнь как один из элементов защитной схемы, но требуются и иные юридические механизмы. Какие? Ну например, можно обратиться к западному опыту. Там сделки с обеих сторон осуществляют адвокаты. Причем, они же несут материальную ответственность, если у их клиента возникнет ущерб, поясняет Всеволод Свобода.

СВОБОДА: Адвокаты осуществляют регистрацию. Более того, адвокаты являются зарегистрированными от ответственности перед третьими лицами, то есть перед своими клиентами, в случае если они напортачат. И застрахованы они на значительные суммы, которые покрывают суммы убытков. Что это обеспечивает? В этих странах адвокаты осуществляют проверку участников сделки, они осуществляют встречу с участниками сделки, беседу. Соответственно, просматриваются варианты, по которой сделка может быть признана недействительной в силу нарушения прав третьих лиц, это родственников, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.Чего у нас не делается.

Правда, в при такой схеме адвокатам должны быть даны расширенные права по проверке всех участников сделки. Ну то есть юридически приравнять адвоката к оперативно-розыскного работнику. С его возможностями. Чего у нас нет, и в обозримом будущем не предвидится. Но логика правильная – лучше и тщательнее проверять до сделки, а не пожинать плоды чьих-то проколов после неё. Ну и суды также, по мнению специалистов, не должны безоглядно штамповать решения в пользу продавцов – бывших владельцев квартир. Повторим, что среди них вполне могут затесаться матёрые аферисты, а не введённые в заблуждение бабушки. И прецедент кстати, есть. Ранее Верховный суд в Якутии отказал пенсионерке, продавшей квартиру мошенникам, в признании сделки незаконной. Хотя у нас не прецедентное право, но этот вердикт все прочие суды наверняка возьмут на заметку, отметил управляющий партнер московской коллеги адвокатов «Юрасов, Ларин и партнеры» Владимир Юрасов.

ЮРАСОВ: В данном деле была повторно-психиатрическая экпертиза, которая как раз и подтвердила, что истец не представил доказательство о недействительности сделки. То есть обычным языком если говорить нашим гражданам, да?, на момент сделки истец был дееспособен. Это говорит о том, что в другой ситуации аналогичной с этой, истец может быть не дееспособен. Соответственно, исход дела может быть другой. В связи с этим, говорить, что это дело является прецедентом для всех аналогичных дел не очень корректно. Но тем не менее учитывать это решение конечно же надо.

Напомним, пенсионерка в Якутии в сентябре 2023 года под воздействием дистанционных мошенников продала свою квартиру. Позже она добивалась в суде аннулирования сделки о купле-продаже, чтобы вернуть жилье в собственность. Якутский городской суд встал на сторону истца. Ответчик, не согласившись с приговором, обратилась с жалобой в Верховный суд республики. Но и он также поддержал истца – добросовестного покупателя квартиры пенсионерки.