Маяк. Москва 21.02.2012 - Столичный рынок недвижимости

Столичный рынок недвижимости сейчас переживает бурное развитие, находится в неопределенном состоянии или налицо признаки стагнации? Как быть тем, кто собирается решить квартирный вопрос? В каких домах цены могут вырасти: в сталинских, кирпичных домах советской эпохи? И что ждет панельные хрущевские пятиэтажки? Что происходит на рынке загородной недвижимости? Мы решили поговорить о недвижимости в Москве и оценить перспективы этого рынка. На вопросы Елены Щедруновой отвечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Николаевич Репченко.

ВЕДУЩИЙ: Гость программы - руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Говорим мы про рынок недвижимости: сколько стоит, где продать, где купить. Сориентируйте наших слушателей. Традиционный вопрос: что происходит с ценами на жилье в Москве? Потому что кто-то говорит, что они стоят на месте, кто-то говорит, нет, они растут. Ваша версия?

РЕПЧЕНКО: Фактически цены стоят на месте, наблюдается небольшой рост.

ВЕДУЩИЙ: Отличный ответ. Так все-таки на месте или рост?

РЕПЧЕНКО: Просто поймите, что, говоря о росте цен, мы обычно вспоминаем докризисные годы, когда за год цены прибавляли по 30-50% годовых. И это был действительно рост. Последние два года рост есть, но вот по прошлому году он составил порядка 7%.

ВЕДУЩИЙ: Ну, знаете, тоже неплохо. Хотя это в районе инфляции.

РЕПЧЕНКО: В том-то и дело. Почему такая двоякая ситуация? Потому что если инфляцию не вычитать, то вроде как рост в пределах 10% есть. Многие экономисты считают, что о росте можно говорить только за минусом инфляции. Вот если инфляцию вычесть, то роста нет. Более того, если посмотреть на структуру рынка, то даже тот рост, который есть за счет инфляции, он происходит не на все квартиры, а только на лучшую их часть. В принципе хорошо прибавляют в цене новостройки, нередко даже выше среднего уровня. Но это происходит по причине продвижения их строительства. То есть даже если в среднем по рынку на вторичке цены стоят на месте, то новостройка по мере строительства все равно будет дорожать, и на этапе завершения строительства она будет дороже, чем на этапе начала монтажа. Разница составляет 10-15-20% от начала до конца строительства. И нередко, ориентируясь на новостройки, люди говорят: цены растут. Но это скорее просто меняется сам товар. То есть сначала это был полуфабрикат, потом это стал готовый продукт. Понятно, что готовый продукт дороже, чем полуфабрикат. Поэтому если смотреть на рынок в целом, то я больше склонен считать, что цены скорее топчутся на месте.

Есть прирост на новостройки, но он во многом обусловлен продвижением строительства, ограниченным предложением, раскупкой тех самых новостроек. Ну, что будет делать любой застройщик, если у него хорошо разбирают немногочисленные новые квартиры, особенно еще и в экономклассе? Он будет повышать цену, чем меньше этих квартир остается. Слегка прибавляют в цене хорошие, качественные предложения на вторичке, у которых нет недостатков, то есть наиболее оптимальные квартиры. Это не обязательно какие-то дорогие элитные квартиры, это могут быть самые обычные квартиры экономкласса, но в новых домах, в хорошем месте, с хорошей транспортной доступностью, в хорошем состоянии и так далее. При этом основная масса рынка, особенно старая вторичка, она скорее остается по цене при своих. Более того, есть еще такой фактор на рынке немаловажный, как торг. И вполне может оказаться, что тот самый прирост порядка 7% за год, он имеет место в ценах предложения, а при этом при покупке конкретного объекта, может быть, те же самые 5-7% вы сторгуете назад, и выяснится, что по факту сделки роста-то, в общем, и не произошло. Собственно, поэтому такая двоякая ситуация: то ли растут, то ли не растут. Но я больше склонен считать, что скорее топчутся на месте, потому что под ростом мы понимаем рост, существенно опережающий инфляцию, это хотя бы процентов 15-20 в год, вот тогда можно говорит, что да, недвижимость дорожает. Сейчас скорее я бы характеризовал ситуацию как стабильную по цене.

ВЕДУЩИЙ: Есть такое понятие, как рынок продавца и рынок покупателя. Судя по тому, что вы говорите, сейчас абсолютно равновесное положение. Или все-таки рынок покупателя до сих пор в Москве?

РЕПЧЕНКО: Я бы сказал, что в большей мере рынок покупателя, потому что хорошо чувствуют себя лишь продавцы с немногочисленным качественным, хорошим предложением, но такого предложения в Москве относительно немного, и многие продавцы как на первичке, так и на вторичке нередко стоят с предложением, по цене, может быть, даже и завышенным. Очень много новостроек квазиэлитных в Москве, которые были бы хорошим экономом, но в прежние годы из них пытались сделать элитные объекты, цену задрали выше некуда, а сейчас выясняется: скорее бизнес-минус. Вот подобные объекты по нескольку лет распродаются, с трудом. Если объект сбалансирован по своим свойствам и у него умеренная цена, то да, тогда он продается хорошо, но таких объектов относительно немного. Соответственно, все-таки в большей мере сейчас рынок покупателя, но не настолько тяжелая ситуация для продавцов, как она была 2-3 года назад, сразу после кризиса, то есть действительно баланс восстанавливается. Покупатель рулит там, где предложение оставляет желать лучшего и где есть недостатки. На тех объектах, где предложение качественное и оптимальное по соотношению цена-качество, там, может быть, даже отчасти уже и продавец начинает чувствовать себя лучше покупателей.

ВЕДУЩИЙ: В чем сейчас все-таки выставляют цены? Был период, когда любили исключительно доллары, потом развернулись и пришли к рублям. Сейчас цены как выставляют?

РЕПЧЕНКО: Знаете, есть и те и другие примеры. Большая часть цен выставляется в рублях. Как правило, жилье экономкласса чаще номинируется в рублях. А бизнес-класс и элитка - нередко можно встретить и доллары, и евро. Но здесь важен еще и такой момент. На мой взгляд, не столь важно, в какой валюте выставлен ценник, важно, в какой валюте мыслит продавец. Нередко встречается такая ситуация, что вроде как ценник-то на текущий момент выставлен в рублях, в согласии с законом Российской Федерации…

ВЕДУЩИЙ: То есть формально все цены должны быть в рублях?

РЕПЧЕНКО: Да. Но при этом продавец может мыслить в долларах, индексировать эту цену в долларах. То есть если он увидел, что доллар подрос, то соответственно он очень быстро рублевую цену начинает индексировать. И получается некое гуляние средней цены за курсом доллара. И, в общем-то, вариации курсов валют, которые особенно существенны были в минувшем году, пока тоже вносят заметную волатильность в показатели на рынке недвижимости, пока мы видим, что нередко средняя цена может измениться даже не потому, что цены на недвижимость подросли или упали, а потому, что произошел существенный перепад курсов валют, все цены пересчитали, и получилось, что в одной валюте средняя цена подросла, а в другой валюте средняя цена просела. Вот и скажите в этой ситуации, цены растут или падают? Вот, собственно, еще одна причина, почему нередко сложно сказать однозначно, есть рост или нет.

ВЕДУЩИЙ: Частные владельцы недорогой недвижимости, они мыслят в рублевых ценах или долларовых?

РЕПЧЕНКО: На рынке экономкласса все-таки чаще люди мыслят в рублях. Я объясню почему. Потому что здесь очень важно, в какой валюте живет человек. Если человек получает рублевую зарплату, берет рублевый кредит на покупку квартиры, то чаще он оперирует только рублями. Если человек работает в бизнесе, если он связан с бизнесом, ориентированным на заграницу, - импорт, экспорт, макроэкономика, то человек больше мыслит в валюте. Почему? Посмотрите на все финансовые рынки, макроэкономику, на крупный бизнес - все считают в долларах. Почему? Цены на нефть - в долларах, цены на золото - в долларах.

ВЕДУЩИЙ: Это просто традиция.

РЕПЧЕНКО: Да, это традиция, это некий мировой стандарт. И поэтому, когда мы говорим, что цены на нефть выросли, они же не в рублях выросли, они в долларах выросли.

ВЕДУЩИЙ: Ну, и в рублях соответственно.

РЕПЧЕНКО: Здесь скорее рубль растет вслед за ценами на нефть и падает по отношению к доллару при падении цен на нефть. Поэтому люди, которые больше следят за мировыми экономическими показателями, чаще сравнивают покупку московской или подмосковной недвижимости с зарубежной недвижимостью. Очень модная сейчас тема, что за ту цену, за которую коттедж в Подмосковье предлагают купить, можно купить две виллы в Греции.

ВЕДУЩИЙ: Ну, в Греции-то да.

РЕПЧЕНКО: Или где-то в другой средиземноморской стране. Вот соответственно такие люди, они считают, естественно, в долларах, потому что это некий эквивалент для сравнения разных цен в разных странах и разных макроэкономических показателей. Поэтому нередко они и цену на свою квартиру, которую хотят продать, привязывают к доллару, и деньги хотят получить нередко в долларах. Даже если речь идет о расчете за квартиру, допустим, по безналу в рублях, то все равно нередко цена там индексируется к долларовой цене. Поэтому дорогой рынок больше живет в привязке к валюте, рынок экономкласса больше живет в привязке к рублю.

ВЕДУЩИЙ: Что касается рынка экономкласса, самыми дешевыми были квартиры в домах некачественных, может быть, даже с какими-то проблемами коммунальными, там было самое дешевое жилье. Сейчас в Москве этот класс домов если не до конца, то существенно ликвидирован, потому что капитальный ремонт, потому что снос, переселение и тому подобное. Что сейчас происходит с самым нижним сегментом рынка недвижимости, куда он переместился?

РЕПЧЕНКО: Ну, я бы сказал, что здесь рынок Москвы и Подмосковья стал давно уже единым рынком и, по сути дела, рынок наиболее дешевого жилья ушел в Подмосковье. И новое жилье, и на вторичном рынке жилье, наиболее доступное по цене, находится там. Есть предложения где-то от полутора-двух миллионов рублей за квартиру в Подмосковье средней удаленности, то есть это километров 30 от Москвы. Соответственно если брать то, что входит административно в Москву, то наиболее дешевыми по-прежнему остаются районы за МКАД, в основном те районы, которые находятся на менее престижных направлениях: это восток - Жулебино, Новокосино; отчасти Южное Бутово. Запад подороже - Куркино или Митино. Соответственно там цена за наиболее дешевую однокомнатную квартиру будет ближе уже, наверное, к четырем миллионам рублей. Если брать спальные районы внутри МКАД, то тоже есть наименее престижные, наиболее удаленные районы, без метро, вроде Дегунина, Бирюлева, там стоимость однокомнатной квартиры уже ближе к пяти, наверное, миллионам рублей и выше.

ВЕДУЩИЙ: Начинаем отвечать на вопросы слушателей. У нас первый звонок. Здравствуйте.

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. Я Виталий. Хотелось бы узнать, а сколько у нас пустующих квартир?

ВЕДУЩИЙ: Которые куплены как инвестиции?

СЛУШАТЕЛЬ: Да. Пример такой. Я часто езжу мимо «Беговой». Там громадный дом построили лет пять назад, по-моему, там считанные окна горят. И вот просто я не понимаю, для чего это держат, чтобы цены не опустить? А какой смысл тогда их пустыми держать, эти квартиры?

РЕПЧЕНКО: Такой вопрос философский. Если я не ошибаюсь, в доме, который вы упоминаете, большие проблемы с введением в эксплуатацию, и просто купившие люди не могут туда заехать, потому что там есть некие проблемы с подключением коммуникаций, хотя я могу ошибаться. Но насколько я помню, там такая ситуация.

В целом же история новых домов с темными окнами, она для Москвы характерна. Немало новых домов не заселено полностью, в них живет 30-50% жильцов, остальные квартиры пустуют. Действительно, в докризисные годы немало жилья приобреталось с инвестиционными целями. И, в общем-то, эта ситуация ненормальна, но как ее побороть, никто пока придумать не смог, потому что, первая проблема: многие люди вкладывают деньги в московские квартиры как бы на черный день, это беда недоверия к банковской системе еще со времен 1990-х годов, с 1998 года. Люди думают, пусть лучше будет квартира, нежели деньги положить в банк на депозит. Все боятся инфляции, все боятся очередного банковского кризиса. Другая проблема, что в отличие от зарубежных рынков, где квартиру недорого купить, но зато потом дорого содержать, у нас на рынке ситуация обратная: цены завышены, купить крайне сложно, при этом потом квартира кушать почти не просит. У нас копеечный налог на недвижимость, выраженный сейчас как налог на имущество.

Переломить ситуацию может такой драконовский налог на недвижимость, который заставит всех инвесторов свои квартиры перепродать. Но эта идея обсуждается уже лет десять и активно упирается в протест широких слоев населения, которые не хотят, чтобы для всех налог на недвижимость вырос и чтобы каждый из нас стал платить налогов больше. Поэтому получается палка о двух концах. Я думаю, что так или иначе власти будут вынуждены в том или ином виде налог на недвижимость внедрить, по крайней мере налог для владельцев нескольких квартир, тогда может пойти определенная реализация тех самых квартир, купленных впрок. Но пока ситуация зависла в таком патовом состоянии.

ВЕДУЩИЙ: Цена на квартиры, покупавшиеся до 2009 года (я беру последний кризис, когда инвестировали, еще продолжали инвестировать), сегодняшняя цена этих квартир отличается от тогдашней? Она ниже, она выше, она на том же уровне?

РЕПЧЕНКО: Пока чуть-чуть ниже.

ВЕДУЩИЙ: То есть получается потеря денег, если сейчас продавать?

РЕПЧЕНКО: Да, совершенно верно. И есть еще одна, даже более серьезная проблема. Многие люди, которые купили тогда квартиры впрок, они просто понимают, что если эту квартиру продать, хорошо, а куда тогда вкладывать деньги? Опять же в банк? Банкам не доверяем. В какой валюте держать, непонятно: в этом году всех уже напугали и отменой доллара, и отменой евро. Золотые монеты, золотые слитки? Это тоже сложно понятно и труднодоступно для многих. Квартиру многие рассматривают как фактически единственную панацею от всех бед, памятуя, что, в частности, после развала Советского Союза, в 1990-е годы, по сути дела, только тот, кто имел одну или несколько квартир, фактически смог сохранить нажитое в советское время, все остальное как бы…

ВЕДУЩИЙ: Кануло в Лету это называется.

РЕПЧЕНКО: Все остальное действительно кануло в Лету, потому что ни в чем другом существенную сумму денег не сохранишь.

ВЕДУЩИЙ: Насколько активно сейчас вкладываются в квартиры как в инвестиционные проекты, или этот бум уже спал?

РЕПЧЕНКО: Знаете, вот именно спекулятивный бум спал, потому что нет активного роста цен и, в общем-то, смысла вкладываться особого нет. В последнее время инвестиции в недвижимость вновь возродились, но они наконец стали правильными. То есть это не те инвестиции, когда люди рассчитывали продать с хорошей прибылью, а это инвестиции консервативные с целью обеспечить себе постоянный источник дохода.

ВЕДУЩИЙ: То есть потом сдавать их в аренду?

РЕПЧЕНКО: Да, сдавать в аренду и как бы получать стабильный доход, отойдя от дел, уйдя на пенсию, образно говоря, и так далее. Я считаю, что такие инвестиции, они более правильные, они более социальные, потому что жилье, как минимум, не простаивает, его получают возможность снять те люди, у которых по каким-то причинам сейчас нет возможности купить, либо им это невыгодно - покупать сейчас, а выгоднее или доступнее снимать жилье.

ВЕДУЩИЙ: О самых дешевых районах мы сказали. Самые дорогие районы, здесь география меняется?

РЕПЧЕНКО: Да, знаете, постепенно меняется. И мне кажется, даже больше изменению моды способствуют сами застройщики и риелторы, потому что очень четко можно проследить, что самыми элитными являются те районы, где больше всего в данный момент строится и продается. Вот если вспомнить 1990-е, то самым элитным районом был Арбат, благодаря тому, что там было наиболее активное расселение квартир…

ВЕДУЩИЙ: Коммуналок.

РЕПЧЕНКО: Да, в коммуналках и в цэковских домах, и отчасти в сталинских домах, и именно там новые русские скупали себе большие дорогие квартиры. Потом, когда этот ресурс иссяк, самым элитным районом стала Остоженка, потому что там строилось больше всего новых элитных домов.

ВЕДУЩИЙ: Ну, там и старые очень хорошие.

РЕПЧЕНКО: Это уже в 2000-х годах. Сейчас, когда строительство в центре Москвы запретили или сильно ограничили, уже мы видим, что элитность смещается в район Фрунзенской и район Хамовники, где строится больше всего элитного жилья сейчас. Очень популярен «Университет», где опять же строятся довольно модные и дорогие, престижные жилые комплексы, отчасти район Якиманки. Ну, так или иначе, я думаю, что центр Москвы и его именно западная часть, традиционно тяготеющая в сторону Рублевки, является основным направлением притяжения элитного жилья.

ВЕДУЩИЙ: Вы сказали, что строители задают тон, они создают моду, они выставляют высокие цены, и стоимость района из-за этого увеличивается. Это понятно, когда строят огромные комплексы. Сейчас, я так понимаю, строят часто не отдельные дома, а именно какие-то комплексы, кварталы, сейчас, по-моему, такая тенденция. Но вслед за высокими ценами на квартиры в этих новых комплексах подтягиваются ли цены в среднем по району?

РЕПЧЕНКО: Да, подтягиваются. Но здесь важно, что не просто застройщики выставляют большую цену и район становится элитным, а скорее это выливается в довольно массированный пиар на всех уровнях, связанный фактически с формированием моды на новые очаги элитности. Следом начинает подтягиваться инфраструктура в виде ресторанов, в виде других объектов. На эти же самые тенденции смотрят и операторы гостиничного бизнеса, тех же фитнес-клубов, салонов красоты и так далее. То есть таким образом формируются некие микрорайоны, ориентированные на состоятельную публику.

ВЕДУЩИЙ: Людей с высокими доходами, да?

РЕПЧЕНКО: Да.

ВЕДУЩИЙ: В данном случае, если вы видите, что какое-то огромное строительство затевают в вашем квартале, приглядитесь, и если это будет дорогое жилье, то радуйтесь: и ваше жилье станет от этого дороже. Потерпите время строительства, а потом и ваши квартиры подорожают.

По поводу строительства. То, что идет строительство, как я уже сказала, аж кварталами вот этого нового элитного жилья, означает ли это, что сейчас вся стройиндустрия столичная в эту сферу ушла? Потому что такое ощущение, что массовое строительство жилья экономкласса, по-моему, сейчас уже так интенсивно не ведется.

РЕПЧЕНКО: Ну, я бы по-другому прокомментировал этот момент. Просто само строительство в Москве существенно сжалось за последние годы. Связано это и с физическими причинами: свободных участков под застройку почти не осталось, особенно в центральных частях города, но на самом деле и во многих даже удаленных районах. Более того, со сменой власти в Москве был задан политический вектор на ограничение строительства жилья…

ВЕДУЩИЙ: В пределах МКАД, мы об этом сейчас говорим, да?

РЕПЧЕНКО: Да, в пределах МКАД, совершенно верно. И изменение градостроительной политики в пользу разгрузки Москвы – это строительство дорог, строительство социальной инфраструктуры. В принципе это правильно. Все мы понимаем, что Москва не резиновая и что строительство в Москве, да, должно быть, но ограниченное и, скорее всего, связанное не с возведением огромных небоскребов, а с замещением ветхого, старого жилья, расселением пятиэтажек и так далее. А подобное строительство, оно изначально дорогое, потому что одно дело построить 25-этажный дом…

ВЕДУЩИЙ: В чистом поле.

РЕПЧЕНКО: …на чистой площадке, да. Другое дело, когда у вас исторический особнячок, который надо, с одной стороны, с гораздо большими затратами, сохранив фасады, отремонтировать, реконструировать, а выход площадей на продажу небольшой. Плюс вам надо что-то взамен дать тем людям, которых вы оттуда расселили. И, в общем, кроме как дорогое элитное жилье, или дорогую гостиницу, или торгово-офисный центр, опять же в достаточно дорогом диапазоне, вы там ничего не сделаете, иначе просто экономика этого проекта будет отрицательной, это будет невыгодно делать. И во всем мире примерно такие же тенденции. Да, центры городов реконструируются, перестраиваются. Но они больше ориентированы под гостиницы, туристов, торговые центры, элитные апартаменты и так далее. Поэтому ничего плохого, наверное, в этом нет. Благодаря реконструкции и строительству в центре Москвы дорогих объектов город получает деньги на то, чтобы решать проблемы с ветхим, аварийным жильем, на развитие опять же инфраструктуры, реконструкцию и так далее. Но надо понимать, что прошли те времена, когда в пределах МКАД целые поля-микрорайоны…

ВЕДУЩИЙ: Но есть промзоны же, Олег, про них очень много говорят, что их можно использовать.

РЕПЧЕНКО: Да, есть промзоны, можно использовать. Но здесь количество «но» гораздо больше, чем плюсов. Я думаю, что в каком-то виде, конечно, их будут отстраивать и использовать. Но, понимаете, здесь первая проблема - надо закрыть предприятие и уволить людей, которые там работают, что сразу же вызывает негатив. Второе, надо очистить площадку, которая нередко требует дополнительных работ по рекультивации, замене грунта и так далее. Третья проблема - это отсутствие коммуникаций. Потому что если там раньше находился троллейбусный парк, или завод, или склады, то там нет достаточных мощностей для канализации, горячей воды и всего остального. Причем нередко даже надо не трубу туда протянуть, а найти мощности, то есть где-то построить дополнительную ТЭЦ для обогрева этого жилья и так далее. Всё это нередко сопряжено с очень большими дополнительными затратами. И это проект не на год-два, чтобы построить дом на голой площадке, а на 5-7-10 лет, чтобы осуществить такую комплексную реконструкцию. Я думаю, что да, Москва в старых границах будет прирастать жильем и другими объектами за счет территорий промзон, но это удовольствие дорогое и небыстрое.

ВЕДУЩИЙ: Ну, один из самых ярких примеров - и там абсолютно точно будет очень дорогое жилье - это территория фабрики «Красный Октябрь».

РЕПЧЕНКО: Да. И вспомните, ведь обсуждение и работу над этим проектом начали уже, на моей памяти, лет 10-15 назад.

ВЕДУЩИЙ: И только сейчас пришли к началу даже не строительства, а реконструкции?

РЕПЧЕНКО: Да. Потому что это ровно те самые проблемы, о которых я говорю. Более того, там еще серьезная проблема. Это остров, находящийся фактически посреди двух рек…

ВЕДУЩИЙ: Это река и канал.

РЕПЧЕНКО: Да. Плывущие грунты. Одно дело, если там находятся двухэтажные постройки времен девятнадцатого века, другое дело, если на их месте строить высотное жилье. Я не большой специалист по инженерии, но даже на обывательском уровне понятно, что все это влечет за собой достаточно серьезные конструктивные изменения, если на их месте даже восьми-, десятиэтажные дома строить.

ВЕДУЩИЙ: Такое ощущение, что там ничего не будут сносить, а будут именно реконструировать то, что есть.

РЕПЧЕНКО: Ну, там есть разной этажности жилье. Есть там те же постройки шести-, восьми-, десятиэтажные. Более того, ведь мы прекрасно понимаем, что любое новое строительство должно быть обеспечено достаточным паркингом. Паркинг можно копать только вглубь. А посреди двух рек мы попадаем опять же в плывущие грунты.

ВЕДУЩИЙ: Пожалуйста, на крыше. Есть крыша. Какие проблемы?

РЕПЧЕНКО: Это большая нагрузка на фундамент, это дополнительная этажность, которая выбивается из общего архитектурного ансамбля, и так далее. То есть здесь тоже очень много всяких «но» и ограничений.

ВЕДУЩИЙ: При нынешней цене на жилье очень многие начинают задумываться, а не купить ли комнату. Особенно если у человека есть жилье в Подмосковье, предположим, работает он в Москве, и, чтобы не ездить каждый день, не тратить время на дорогу, он бы купил себе комнату. Насколько этот рынок, во-первых, широк, и насколько он востребован?

РЕПЧЕНКО: Знаете, это действительно отдельный рынок. Все-таки он не очень большой, потому что в свое время старались коммуналки расселить. Сейчас возникает ощущение, что он опять начал возрастать в силу того, что нередко в полноценных квартирах начинают вновь образовываться коммуналки, когда по определенным причинам единая семья распадается. Я могу сказать, что это не лучший актив для покупки. Раньше люди пытались купить комнату по очень простой причине: рассчитывали, что, когда расселят, дадут полноценную квартиру. В прошлом году московские власти полностью изменили старую политику, и теперь взамен вы получите не более чем тоже комнату, либо аналогичную сумму в денежном выражении. Поэтому выиграть и заработать на том, чтобы купить комнату, а взамен при расселении получить большую квартиру, - эта история фактически сейчас перестала работать, она перестала быть актуальной. Комната всегда низколиквидный товар по той простой причине, что это не полноценная квартира, это вот такая непонятная вещь. Поэтому, я думаю, комнату все-таки лучше снимать. Лучше купить свою однокомнатную квартиру в Подмосковье, пусть она будет ваша, если речь идет о том, чтобы вложить те деньги, которые есть, и снимать квартиру в Москве, а ту самую однокомнатную квартиру в Подмосковье сдавать, пока не накопится больше денег, чтобы однушку в Подмосковье потом продать и поменять на однушку в Москве.

ВЕДУЩИЙ: Ну, тут копить нужно всю жизнь, и только, может быть, к пенсии накопишь, а тогда уже и в Подмосковье можно пожить, у меня такое ощущение. У нас на связи опять Виталий.

СЛУШАТЕЛЬ: Я думаю, а почему мы все время говорим о покупке квартиры? Ведь во всем мире просто снимают всю жизнь. Зачем покупать?

ВЕДУЩИЙ: Я поняла, вы хотите поговорить про рынок аренды жилья. Спасибо.

РЕПЧЕНКО: Это тоже большая философская дилемма. Просто надо понимать, что очень сильно различается менталитет наших граждан и менталитет людей за границей. Почему люди за границей снимают жилье? Даже если у них есть деньги на покупку, они понимают, что эти деньги можно использовать более эффективно. Там принято инвестировать, играть на рынке акций, покупать акции компании, в которой ты работаешь. И нередко люди понимают, что они гораздо более выгодно могут свои накопления разместить - и хотят это сделать, - начать свое дело, свой бизнес открыть и использовать свои деньги с гораздо большей доходностью. Соотношение цены аренды к цене продажи обычно составляет порядка 5%, за границей нередко бывает и меньше, порядка 3% годовых. (Это если сумму, которую вы в год потратите на аренду, вы поделите на цену покупки квартиры.) Поэтому люди понимают, что они могут свои деньги вращать в бизнесе или в инвестициях под 10-15-20% годовых, они понимают, что из этих пятнадцати процентов пять процентов им будет стоить оплата аренды, а еще десять процентов - чистая прибыль. Но у нас люди совершенно не готовы к такой философии. На Западе они с молоком матери впитывают рыночные отношения, умение и желание деньгами распоряжаться, инвестировать и различные хитрые схемы строить. Более того, на Западе все-таки есть большая стабильность в плане экономического состояния, в плане правил игры. Почему, собственно, они все так и перепугались сейчас, когда к ним пришел нынешний кризис. Они не привыкли. Мы привыкли к тому, что у нас то дефолт, то еще что-то. И соответственно если вернуться к российским реалиям, то большинство людей склонны считать: пусть будет квартира, но своя. Лучше я влезу в ипотеку на 30 лет, лучше я буду выплачивать за свою квартиру, и потом она станет моей, пусть даже к старости, но хоть детям оставлю, чем я буду всю жизнь чужому дяде относить эти деньги, которые я ежемесячно должен платить за аренду. А бизнес, с ним все непонятно, сегодня правила одни, завтра - другие. С банковскими вложениями тоже все очень сложно: отнес в банк, банк объявил дефолт. Произвели очередную девальвацию, деньги в десять раз уменьшились. И так далее.

ВЕДУЩИЙ: И давайте добавим сюда то, о чем вы уже говорили, что вложение в квартиру - инвестиция. Налог не очень высокий…

РЕПЧЕНКО: И налог, и коммунальные платежи еще.

ВЕДУЩИЙ: Да. А на Западе это стоит очень дорого, вам содержание квартиры может обойтись, налоги и содержание, в половину той суммы, которую вы платите за аренду. Поэтому зачастую для людей просто овчинка не стоит выделки. Кроме того, люди там более мобильные. Они могут поменять работу, уехать в другой город, и, строго говоря, зачем им жилье здесь, если они через пять минут будут в другом месте?

РЕПЧЕНКО: Я читал, что в среднем американец переезжает 12-15 раз за жизнь по стране. В России же в лучшем случае один раз человек решится из провинции переехать в Москву.

ВЕДУЩИЙ: Но не обратно.

РЕПЧЕНКО: Да. Но не обратно.

ВЕДУЩИЙ: Я благодарю нашего гостя.