Маяк. Москва 09.09.2013 - О новых проектах модернизации жилого фонда

В Москве реконструируют и надстраивают кирпичный четырехэтажный дом, построенный в 60-е годы прошлого века. И этот эксперимент по модернизации существующего жилого фонда осуществляется без отселения жильцов. Людям обещают не только улучшить жилищные условия, но и увеличить площадь за счет летних и дополнительных помещений.

О новых проектах модернизации жилого фонда рассказывают: начальник Управления координации реализации Генерального плана Москвы Департамента градостроительной политики Юрий Алексеевич Филиппенко и председатель ТСЖ "Мишина 32" Гарри Иванович Куренков. Ведущий - Екатерина Высоковская.

ВЕДУЩИЙ: Гости программы - начальник Управления координации реализации Генерального плана Москвы Департамента градостроительной политики Юрий Филиппенко и председатель ТСЖ "Мишина 32" Гарри Куренков. Вам, дорогие радиослушатели, ТСЖ «Мишина 32» наверняка пока что ни о чем не говорит. Но вы не знаете еще, какой сюрприз мы вам готовим. Мы будем говорить, так и хочется сказать, об одной абсолютно счастливой деревне. Но на самом деле мы будем говорить о реконструкции, очень необычной реконструкции обычного типового жилого дома. Мой вопрос, конечно, такой, о чем идет речь, о какой реконструкции? И как возникла вообще идея создать нечто необычное. Кто начнет отвечать?

ФИЛИППЕНКО: Давайте я.

ВЕДУЩИЙ: Юрий Алексеевич Филиппенко.

ФИЛИППЕНКО: Во-первых, разрешите поблагодарить вашу редакцию за предоставленную возможность рассказать о той работе, которая ведется в комплексе и Департамента градостроительной политики по реализации пилотного проекта, расположенного по улице Мишина, дом 32. Для того, чтобы пояснить, почему Департамент градостроительной политики сконцентрировал особое внимание на реализации проекта по реконструкции, я хотел бы привести несколько цифр о состоянии жилого фонда в городе Москве. Емкость жилого фонда по состоянию на 1 июля 2013 года составляет 216,7 миллиона квадратных метров. А с учетом присоединенных территорий и площадей квартир, расположенных на садовых некоммерческих товариществах, эта площадь составляет 233 миллиона квадратных метров. Из них более одной трети, 33%, находится в хорошем состоянии. Это дом с фактическим износом до 20%.

ВЕДУЩИЙ: То есть треть?

ФИЛИППЕНКО: Даже более…

ВЕДУЩИЙ: Это построенные дома в какие годы?

ФИЛИППЕНКО: Это вообще весь жилищный фонд, который находится на учете в горБТИ, у нас есть такая организация.

ВЕДУЩИЙ: Но от времени постройки это не зависит?

ФИЛИППЕНКО: Не зависит, да. Это в основном новые и реконструированные дома. Около половины, 43%, находятся с физическим износом от 20 до 40% - в удовлетворительном состоянии. И порядка одной пятой, это 21,5%, находятся в неудовлетворительном состоянии.

ВЕДУЩИЙ: Скажите, а вот дом Мишина, 32, он из какой категории?

ФИЛИППЕНКО: Он находится в категории в "удовлетворительном состоянии", до 40% у него износ.

ВЕДУЩИЙ: И что он из себя представляет?

ФИЛИППЕНКО: Это кирпичный жилой дом, четырех этажей, с железобетонными перекрытиями, двухподъездный, 16 квартир.

ВЕДУЩИЙ: 16 квартир всего?

ФИЛИППЕНКО: Всего, да. Это проект до 1956 года, то есть еще до того, как у нас начали строить так называемые «хрущевки». Там высокие потолки, там кухня 10 квадратных метров.

ВЕДУЩИЙ: Ну, добротно построенный дом, судя по всему.

ФИЛИППЕНКО: Да. Добротно построенный дом. Но, я думаю, что Гарри Иванович лучше расскажет о том, как возникла идея по реконструкции этого жилого дома.

ВЕДУЩИЙ: Значит, это дом середины 1950-х годов. И он не попадал под планы реконструкции?

ФИЛИППЕНКО: Да, он не попадал ни под планы…

КУРЕНКОВ: Ну, не совсем так. У нас был проект Генерального плана реконструкции Савеловского района, делало учреждение Москомархитектуры - ГлавАПУ. И в этом проекте ставился вопрос о реконструкции нашего дома и о надстройке над нашим домом четырех этажей. Собственно говоря, отсюда появилась идея.

ВЕДУЩИЙ: Вообще эта идея родилась, как я понимаю, давно, в 2004 году. Поэтому мы сейчас уже говорим о плодах реализации длительной подготовительной работы.

КУРЕНКОВ: Да, вы совершенно правы. Первые были идеи вот как раз при разработке этого Генплана реконструкции Савеловского района, где целый ряд домов подобных, а у нас в Савеловском районе около 56 домов таких, примерно подобных нашему. Все они подлежали надстройке на два, а наш дом решила четыре этажа надстроить Москомархитектура. Вот, собственно говоря, тогда родилась первая идея, каким же образом.

ВЕДУЩИЙ: А как обычно это делалось? Жильцов отселяли?

КУРЕНКОВ: В то время не ставился этот вопрос, каким образом они будут делать на самом деле. Значит, в 2006 году, когда уже вышло постановление или распоряжение правительства Москвы по поводу реконструкции нашего дома, было определено в этом самом распоряжении то, что дом будет без отселения и за счет средств жителей.

ВЕДУЩИЙ: Будет произведена реконструкция?

КУРЕНКОВ: Реконструкция. То есть надстройка дома. При этом в связи с тем, что вышел как раз Жилищный кодекс к тому времени, и правовая сторона была определена, дана возможность жителям как собственникам квартир и дома надстраивать, перестраивать и так далее дом.

ВЕДУЩИЙ: Но это, скажем так, установочное право. Оно еще не имеет подзаконных актов, которые бы точно определяли все права и обязанности.

КУРЕНКОВ: Совершенно вы правы в этом плане. И это явилось причиной тому, что мы очень долго согласовывали все документы в правительстве Москвы. Трижды менялось законодательство разрешительное. То есть был сначала акт разрешенного использования. После этого Москомархитектура определила, что должно быть градостроительное обоснование. Мы опять его работали. Потом вернулись к российскому законодательству, ГПЗУ - градостроительный план земельного участка. Вот мы, собственно говоря, все три стадии прошли. И, конечно, время потеряли.

ВЕДУЩИЙ: Я так понимаю, что во всех 16 квартирах живут миллиардеры, которые готовы профинансировать реконструкцию дома?

КУРЕНКОВ: Ни в коем случае, это так кажется, потому что, хотя и смета на реконструкцию дома с надстройкой порядка 200 миллионов, ее разработал наш ведущий институт по реконструкции - ГУП ВНИИТЭП, московский, тем не менее…

ВЕДУЩИЙ: Это тот институт, который разрабатывал проекты вот этих типовых домов, и сейчас занимается возможными типовыми перепланировками, а также нетиповыми?

КУРЕНКОВ: Да. Поэтому смета, и как показала строительная практика, следует  относиться с полным доверием к ней, к этой смете, но вот так оно есть на самом деле. Но что касается миллиардеры или нет?

ВЕДУЩИЙ: Ну, вы понимаете, что я немножко провокационные задаю вопросы?

КУРЕНКОВ: Я вас понимаю, да. Но такое впечатление на самом деле, и такой вопрос у многих возникает, а сколько же надо иметь денег в этом плане? Так вот, надо иметь средства, если умело составить бизнес-план, вполне сопоставимые с теми средствами, которые мы затрачиваем на строительство дачи, допустим. Мы также ее строим шесть лет, не менее 100 метров строим теперь уже. А материально-технические средства, что в строительстве в области, что в Москве одни и те же. Оплата рабочей силы то же самое, одинаковая. Поэтому, так сказать, это чистый менталитет.

ВЕДУЩИЙ: Ну, подождите. Вы же строите дом для себя, а здесь вы строите нечто совместное?

КУРЕНКОВ: И тоже для себя.

ВЕДУЩИЙ: И каким образом здесь, во-первых, получается, что именно для себя, если у вас уже есть квартира в этом доме?

КУРЕНКОВ: Конечно. Ну, любая квартира, какая бы она ни была большая квартира, она со временем становится тесной для проживания трех поколений. И рано или поздно все равно в каждой семье возникает проблема расселения: детей, стариков, внуков и так далее. Вот у нас та же самая проблема нас и объединила всех.

ВЕДУЩИЙ: А можно я задам вопрос. Вы, вот - костяк, скажем так, этого дома из 16 квартир, вы живете вот с того момента, когда этот дом был построен, или уже поменялись?

КУРЕНКОВ: У нас, скажем так, где-то процентов 30 живет с самого начала. И остальные уже поменялись, купили или в результате…

ВЕДУЩИЙ: То есть уже другой, смешанный состав.

КУРЕНКОВ: Совершенно верно. Стал смешанный состав. Но весь этот состав объединила именно эта задача.

ВЕДУЩИЙ: То есть совпали все ваши интересы, соседские интересы совпали?

КУРЕНКОВ: Да, расселение семьи. И поэтому встал вопрос или идти на рынок, а у нас в нашем районе достаточно дорогая жилая площадь на рынке, она около 300 тысяч квадратный метр стоит, либо надо воспользоваться как раз правами, которые нам дает Жилищный, Градостроительный, Земельный кодекс, и взять ситуацию в свои руки. Раз мы собственники не только квартиры, но и дома, и земельного участка, то, следовательно, нам надо подумать о том, как нам объединить наши финансовые усилия, и как правильно составить бизнес-план для того, чтобы привлечь, такое право тоже дается, привлечь внебюджетные средства для осуществления этого проекта. Что мы и сделали.

ВЕДУЩИЙ: Тут у вас совпали все интересы, поэтому нет вопроса о том, кто бы ни хотел из жителей, допустим, вот такой вот масштабной реконструкции, как бы соблюдались права вот этих людей, которые живут в доме и не нуждаются в расширении и никоим образом в реконструкции не заинтересованы. Вот если мы говорим о типовом случае, то как  вы, например, решали эти вопросы?

КУРЕНКОВ: Ну, у нас был вопрос актуальный, потому что у нас приняли участие в реконструкции нашего дома и нуждались в дополнительной жилой площади 70% , 76%, если точно сказать, то есть 10 квартир из 16 нуждались. Поэтому с ними проблем не было. Со всеми остальными эта проблема была решена очень просто. Проект был построен таким образом, что каждая квартира в результате обстройки дома…

ВЕДУЩИЙ: То есть периметр дома расширяется?

КУРЕНКОВ: Она увеличивает площадь своих существующих квартир, причем, как говорится, не внося никаких средств дополнительных за это, а просто увеличивается. Площадь кухни у нас была увеличена для каждой квартиры на равное количество метров, на шесть метров в результате проекта.

ВЕДУЩИЙ: То есть те, кто против, они получили вот эту…

КУРЕНКОВ: Они не были "против", они "за" были сразу.

ВЕДУЩИЙ: Но они не стали инвесторами?

КУРЕНКОВ: Совершенно верно.

ВЕДУЩИЙ: Но они тоже получают какой-то бонус за те неудобства, которые…

КУРЕНКОВ: Да. И бонус этот очень приличный: от 18 до 40 метров.

ВЕДУЩИЙ: То есть нет такой обязаловки, что вы всех обязуете вносить определенный денежный вклад?

ФИЛИППЕНКО: Нет. Они только принимают решение о реконструкции. И соответственно еще дом становится полностью соответствующим всем нормам энерго-, санитарной и экологической безопасности. Появляется мусоропровод, строится подземная парковка.

ВЕДУЩИЙ: Вы меня так агитируете, что ей-богу, я уже начинаю думать, может мне в этот дом переехать жить, потому что вы так красиво все рассказываете.

КУРЕНКОВ: Существует целая программа большая. Там есть, в какой дом переехать.

ФИЛИППЕНКО: Дело в том, что вот по этой программе, когда я говорил о состоянии существующего жилищного фонда, я хотел еще несколько цифр сказать о том…

ВЕДУЩИЙ: Юрий Алексеевич Филиппенко, это представитель Департамента градостроительной политики.

ФИЛИППЕНКО: Да. Дома у нас разделяются на две серии - сносимые и несносимые. Что такое сносимые серии? Сейчас осталось снести 317 пятиэтажек. Первые серии индустриального домостроения.

ВЕДУЩИЙ: Это не вот эти, не 1956 года?

ФИЛИППЕНКО: Это другие. Если взять всю Москву, она состоит из 2000 жилых кварталов. То есть 500 кварталов, они застроены вот такими пятиэтажками первой серии индустриального домостроения.

ВЕДУЩИЙ: Вы предполагаете, что их тоже можно было бы реконструировать?

ФИЛИППЕНКО: Да, наш департамент и наше управление научно-технической политики разработало тоже типовой проект реконструкции вот этих пятиэтажек несносимых серий. Сейчас она находится на проработке в экспертизе, потому что дом должен соответствовать проектам.

ВЕДУЩИЙ: Но тут очень важный момент, что жильцы во время реконструкции не выселяются?

ФИЛИППЕНКО: Да. Совершенно верно.

ВЕДУЩИЙ: И вот расскажите, пожалуйста, на практике это возможно будет вытерпеть тем, у кого нет дачи?

КУРЕНКОВ: Я отвечу так на этот вопрос. Самое беспокойное и шумное время - это фундаментные работы.

ВЕДУЩИЙ: Сколько они занимают времени?

ФИЛИППЕНКО: Ну, вот у нас это зимний период был. И по плану он занимал два месяца. Почему? Потому что он идет в два этапа. Первый, укрепление фундамента существующего, а второй - уже устройство из буро-инверсионных свай по разрядно-импульсной технологии нового фундамента вокруг дома. Вот здесь, в данном случае наиболее такой шумный, тревожный период - это, когда обнажается вот это свайное поле фундамента и надо снять все оголовки с тех свай, которые сделали. А их вокруг нашего дома 210 свай было диаметром по 300 миллиметров.

ВЕДУЩИЙ: Но это можно выдержать, находясь в доме, особенно людям пожилого возраста, кто привязан к дому?

КУРЕНКОВ: Конечно. Во-первых, это на расстоянии от дома, то есть это не касается фундамента непосредственно, и сам фундамент не затрагивается никак. Фундамент новый и существующий дома, они разорваны, не соединены друг с другом. И поэтому не передаются нагрузки эти.

ВЕДУЩИЙ: У нас время неумолимо движется к концу передачи, поэтому я бы хотела вот что еще узнать, именно про законодательную базу, потому что я так понимаю, вы - первопроходцы не только в фундаменте. Например, а если дом не выдерживает вот этой реконструкции, есть же какие-то правовые гарантии, страховка и так далее, и  так далее? Вот насколько прописано законодательно то, что вам нужно для того, чтобы провести эту реконструкцию?

КУРЕНКОВ: Первое. Это обследование технического состояния дома, до реконструкции проводится, и делается официальное заключение по техническому состоянию несущих конструкций дома, то есть, насколько возможно провести реконструкцию. Вот это первый документ. Второй документ, уже в соответствии с этим документом делается соответствующий проект, который проходит экспертизу в обязательном порядке со всеми заключениями. Если необходимо, вот в нашем случае еще мы делали дополнительное заключение профильного института, который взаимоотношение двух фундаментов специально оценивал.

ВЕДУЩИЙ: Такие случаи уже были в Москве, уже есть какие-то результаты?

ФИЛИППЕНКО: Конечно. Во-первых, я скажу, что эта технология, она как бы подсмотрена из западного опыта, это в Германии и в других странах делали реконструкцию вот этих домов.

ВЕДУЩИЙ: А максимум сколько квартир и какой этажности?

ФИЛИППЕНКО: Это тоже пятиэтажки были панельные. По Химкинскому бульвару, там тоже сделали пятиэтажные здания. Там была инициатива сверху, а здесь инициатива пошла снизу. Для того, чтобы принять решение о реконструкции, в соответствии с 52 статьей Градостроительного кодекса, необходимо согласие всех правообладателей этих квартир. То есть для того, чтобы было принято решение, необходимо, чтобы все проголосовали. Вот в данном случае на ТСЖ Мишина 32 был протокол. И все жители под подпись с номером своего свидетельства о регистрации подписали решение…

ВЕДУЩИЙ: Ну, Гарри Иванович сказал, что это было нелегко тоже…

ФИЛИППЕНКО: Да, это было нелегкое решение.

ВЕДУЩИЙ: И решение, и нелегкая была процедура согласования?

ФИЛИППЕНКО: На мой взгляд, вот я еще раз хотел вернуться к цифрам, чтобы понять, собственно говоря, какой размер у нас беды. Размер беды такой…

ВЕДУЩИЙ: Давайте не будем называть это бедой, потому что пока есть крыша над головой - это еще не беда. Беда - это совсем другое.

ФИЛИППЕНКО: Но, тем не менее, объем работы…

ВЕДУЩИЙ: Объем работы, возможности.

ФИЛИППЕНКО: Объем работы - это порядка 15 миллионов квадратных метров. Из них более половины - это кирпичные пятиэтажки.

ВЕДУЩИЙ: Вот не только пятиэтажки строились в 1960-е годы, были восьмиэтажные, девятиэтажные. Они тоже могут попасть под такую реконструкцию, там тоже может быть что-то расширено?

ФИЛИППЕНКО: Все может быть, но пока мы вот предприняли… Мы сейчас по поручению руководителя департамента отдельно на эту программу разработали план мероприятий. И вот по этому плану четко, жестко работаем. Мы сначала сделали запрос в наши органы БТИ, получили предварительный адресный перечень. Вот таких домов, кирпичных домов, подчеркиваю, по индивидуальному проекту задали критерий, количество квартир - не более 40, чтобы было легче принимать решение, количество этажей - не более пяти, железобетонные перекрытия, потому что с деревянными большие проблемы, там невозможно будет без отселения решить вопрос. И вот таких домов у нас 1341 общей площадью 2,4 миллиона квадратных метров.

ВЕДУЩИЙ: А вот ипотеку можно брать под эти цели?

ФИЛИППЕНКО: Да, конечно. Вот как раз второй этап нашей программы - это будут переговоры с финансовыми учреждениями, с банками, которые должны подготовить, если они согласятся, некий программный продукт, учитывая вот эти большие объемы. Мы надеемся, что наши ведущие банки, у нас записано в программе, мы должны провести переговоры с тем, чтобы отработать на вот этот большой период программный продукт. И там возможны будут, я думаю, варианты как  с залогом квартир, так и под будущие финансовые потоки, то что это делается за границей.

ВЕДУЩИЙ: Гарри Иванович, может быть, вы расскажете, как это делалось у вас?

КУРЕНКОВ: У нас следующим образом делалось. В основе нашего бизнес-плана были заложены критерии. Первый критерий - это в данном случае рыночная стоимость жилья в нашем районе, второй критерий - это критерий, связанный с коэффициентом дополнительной площади, полтора процента…

ВЕДУЩИЙ: Не успеем все цифра  назвать. У нас время заканчивается. Я просто хотела узнать, вы справляетесь своими средствами или берете какие-то кредиты, или приглашаете стороннего инвестора еще?

КУРЕНКОВ: Нет. Мы справляемся своими средствами, но и плюс, мы еще принимаем часть населения окружающего нашего или родственников и так далее будущими членами ТСЖ, то есть как участники реконструкции. У нас достаточно много таких людей.

ВЕДУЩИЙ: Вообще очень интересный на самом деле проект и много есть нюансов. Наверное, за одну передачу мы не успеем все рассказать. Мы только такую визитную карточку, сумбурную, может быть, но представили нашим слушателям, есть о чем подумать.