Маяк. Москва 23.09.2013 - Столичные власти решили сдавать в аренду по льготной ставке нежилые здания под детские сады и школы на 49 лет по ставке 1 рубль за 1 кв.м

Столичные власти решили сдавать в аренду по льготной ставке нежилые здания под детские сады и школы на 49 лет по ставке 1 рубль за 1 кв.м. Среди требований: инвестор обязан реконструировать здание и получить лицензию на оказание услуг по дошкольному образованию.

По приблизительной оценке, долгосрочная аренда даст Москве не менее 530 дополнительных мест, а частные новостройки - еще около тысячи. Только места в новых детсадах будут недешевыми, а льготная арендная плата, по некоторым данным, составит от 20 до 40 тысяч рублей в месяц. Подробности проекта рассказывает руководитель проектного офиса Городского агентства управления инвестициями Дмитрий Сергеевич Генералов. Ведущий - Ирина Козловская.

ВЕДУЩИЙ: Гость программы - руководитель проектного офиса Городского агентства управления инвестициями Дмитрий Генералов. Тема у нас очень интересная и наверняка многих затрагивает. Москва будет сдавать в аренду детские сады и школы частным инвесторам. Вот когда говорят о детских садах, то сразу говорят: вот раньше, лет 10 лет назад мы сдавали уже в аренду, а теперь арендаторов приходится выбивать с боем из этих детских садов, чтобы очередь уменьшилась. И теперь вдруг раз, пожалуйста, льготная ставка, на 49 лет, цена минимальная. Но для начала там нужно, конечно, выполнить ряд условий. Мы об этом поговорим. Почему вдруг возникла такая идея? Перестали строить детские сады, либо строят, но все равно очередь не сокращается? Эта идея, она откуда возродилась?

ГЕНЕРАЛОВ: Идея создать такую специальную программу для аренды фонда недвижимости под условия дошкольного образования родилась одновременно с необходимостью сокращения дефицита мест в  Москве. Мы понимаем, что эта задача решается как за счет государственных садов, так и за счет частных детских садов. Дети ходят и туда, и туда и получают услугу вне зависимости от организационно-правовой формы. И одновременно есть такая необходимость в городе для создания условий для развития именно негосударственного образовательного процесса и сектора частного в этой отрасли, поскольку доля городских садов, именно государственных, она, конечно, возобладает над частным сектором. И частному сектору просто нужна поддержка для того, чтобы эта часть рынка тоже жила и имела право на существование, развивалась и участвовала в формировании наиболее качественной услуги в области образования.

ВЕДУЩИЙ: Но ведь нельзя сказать, что у нас в Москве нет или не хватает частных услуг. Очень много предложений. Частные сады, пожалуйста, где прекрасный большой выбор услуг. Но очень многие родители боятся. Ладно, я потяну цену, но качество услуг, я не смогу это оценить. Этим будет заниматься Департамент образования или какие-то еще другие структуры. Вот вы не боитесь, хотя я понимаю, что вы больше отвечаете за экономический блок, что здесь все-таки может возникнуть перекос? Вы найдете инвестора, сейчас мы тоже поговорим, что это процесс, конечно, очень тяжелый. Они берут здание, его приводят в порядок. И потом идет процесс образовательный, который в принципе слабо кто контролирует.

ГЕНЕРАЛОВ: Ну, процесс образовательный, он контролируется, как вы правильно заметили, отраслевым департаментом. В данном случае это Департамент образования. В процессе контроля, как один из основных элементов процесса контроля - это лицензионный механизм, то есть лицензия, она подтверждается.

ВЕДУЩИЙ: То есть это условия для инвестора, который захочет заняться этим бизнесом?

ГЕНЕРАЛОВ: Да. Соответственно, если мы говорим о льготной программе, то соответствие определенным требованиям и для льготной аренды, рублевой, о чем мы поговорим чуть-чуть позже, ежегодно участник этого процесса, частный инвестор, частное учреждение должны подтверждать соответствие определенным требованиям. Если учреждение не соответствует каким-либо требованиям, предъявленным со стороны города, и оказывает некачественную услугу, недолжным образом следит за зданием, то есть условия для оказания услуги несоответствующие, это решается посредством отзыва лицензии, это первый момент. И второй момент - эта проблема может быть решена посредством регулирования договорных отношений, то есть это  расторжение договора аренды и соответственно поиск нового участника для данного процесса.

ВЕДУЩИЙ: Дмитрий Сергеевич, но ведь практика, цена рубль за метр, она уже апробирована. Можно вспомнить, что здания, которые находятся под охраной государства, исторические памятники тоже сдавали, и вроде хорошие прецеденты. И там тоже очень жесткий ряд условий, что если вы не выполните, расторгнется договор и  так далее. Когда я читала о том, сколько заявок прислали на конкурс, то в одной из газет было написано, что конкуренция в этом бизнесе, в этой отрасли, она минимальная, то есть на одно здание - один участник всего, и здание уходит совершенно не по той стоимости, которую изначально можно было за нее получить. Вот почему это происходит? Это  не раскрученность, это лоббирование интересов определенной какой-то фирмы. Потому что идея неплохая. Вы получаете здание, вы вкладываете деньги какие-то, чтобы привести ее в соответствие с САНПИНами и так далее, и потом вы платите рубль за метр, символическая совершенно плата на 49 лет, и так мало участников. Вам не удается заинтересовать, привлечь инвесторов либо здесь все-таки есть какой-то подковерный интерес?

ГЕНЕРАЛОВ: Никаких подковерных интересов нет. Здесь, мне кажется, нужно связать эту проблему с несколькими факторами. Первый фактор - это то, что большая часть частных образовательных учреждений, которые в настоящее время сейчас работают на рынке, они, скажем так, мышление не с точки зрения бизнес-процессов, а с точки зрения как локальное образовательное учреждение без какой-то стратегии развития. Там создание сети и так далее. Вот учреждения, которые действуют с определенной стратегией развития, которые нацелены на создание сети учреждений, таких действительно единицы. Это люди с совершенно другим мышлением. Они, наряду с тем, что они оказывают качественную услугу в области образования, тем не менее, не забывают о том, что это - бизнес, то есть надо зарабатывать деньги, надо отбивать инвестиционные затраты, которые они понесли в рамках создания объекта образования. И с этой точки зрения, конечно, проблема есть. Можно отметить, что программа льготной аренды, она достаточно молодая именно в сфере образования. И выделить именно специфику этой сферы, поскольку именно образовательные учреждения и объекты культурного наследия - это немножко разные вещи, поскольку объекты культурного наследия могут и в основном пользуются интересом у банковских структур, то есть там финансовое плечо достаточно крепкое и сильное. Здесь еще также и у образовательных учреждений такой фактор, как отсутствие доступных кредитных программ, отсутствие должного финансового плеча при вхождении в проект. Эти все проблемы мы знаем, мы чувствуем, мы общаемся с участниками рынка и предпринимаем шаги для того, чтобы решать, идти навстречу и чтобы данная программа максимально была доступна для всех желающих.

ВЕДУЩИЙ: Ну, идти навстречу, мне кажется, вы и так все карты раскрыли: вот здание, арендуйте, минимальная плата. Как же вы еще идете им навстречу?

ГЕНЕРАЛОВ: Более того, хочу сказать, что при поддержке города был разработан специальный кредитный продукт. Это ОАО КБ «Московское ипотечное агентство» специально создало именно под эту программу кредитный продукт уникальный, с условием залога договора аренды. Сейчас в настоящее время ни один банк под условия залога договора аренды, именно на таких условиях, именно по этой программе боится давать кредитные средства, поскольку не уверен в том, что они будут возвратные, и соответственно со стороны банков очень высокие риски в данном случае возникают. Здесь в данном случае был создан вот этот уникальный кредитный продукт, мы его анонсировали, мы его презентовали совместно с финансовым институтом. Таким образом, участники рынка проинформированы о том, что есть еще и такая возможность. Мы слышим о проблемах, о том, что выставляются те объекты, по которым минимум информации, технической информации, поскольку участникам рынка необходимо оценить свои финансовые риски, размер затрат необходимых.

ВЕДУЩИЙ: То есть, сколько им придется вложить, насколько это здание старое, ветхое и так далее?

ГЕНЕРАЛОВ: Да. Не покупать кота в мешке, а знать, на что идешь, чтобы не вышло так, зайдешь в проект, а необходимые затраты окажутся во много раз выше предполагаемых. Поэтому мы всячески пытаемся саккумулировать информацию об объектах и предоставить ее в рамках официальных процедур торгов.

ВЕДУЩИЙ: Такой момент. Как вы выбирали здания, которые подойдут под эти цели? Действительно, они все-таки, конечно, не быть новенькими, на которые все ринутся и которые будут давать большую цену, потому что хорошее место, хорошая земля, уже никаких обременений нет, в ремонт особо не надо вкладываться. Вы что предлагаете вообще частному инвестору? Там же здание должно быть, если, например, под детский сад, определенная планировка, САНПИН. А если вообще и под школу, то есть это должен быть типовой проект, может быть, конечно, улучшенный, но проект того здания, который мы привыкли себе уже… Ассоциация. Когда говорят, детский сад или школа, то мы себе представляем уже что это?

ГЕНЕРАЛОВ: Что касается подбора объектов недвижимости под эту программу, в большинстве своем,  в подавляющем, процентов 90 можно выделить, то что это объекты с функционалом именно образовательным, те объекты, которые ранее использовались под цели образования, но в настоящее время не используются.

ВЕДУЩИЙ: Например, это бывший интернат, например, что еще?

ГЕНЕРАЛОВ: Бывшие детские сады те же самые, бывшие здания школ.

ВЕДУЩИЙ: Они бывшие почему? Их раньше арендовали, в них перестали ходить дети, почему они стали бывшими?

ГЕНЕРАЛОВ: Хороший вопрос. Наверное, затруднюсь я на него ответить, поскольку данные здания, они были в ведении Департамента образования города до определенного момента, и в последующем переданы в казну города. Причины, мотивации, почему в конкретном месте? Может быть, на определенный момент, на момент отказа от этих зданий не было необходимости какой-то, и эта необходимость не сохраняется? Многие объекты, насколько мне известно, были переданы за период времени, где-то три года, из федеральной собственности, то есть это бывшая федеральная собственность, бывшие ведомственные сады федеральных структур, которые в настоящее время не функционируют, и были переданы в собственность города Москвы для того, чтобы Москва использовала их по назначению. Тут большая работа проводилась. Проводилась она в 2012 году, очень большое количество объектов прорабатывалось, анализировалось с точки зрения вовлечения в оборот. И соответственно создавались некие такие списки, перечни адресные под определенные программы, а именно создание частных учреждений. Что касается требований к объектам недвижимости, то каждый объект недвижимости, который мы вовлекаем для этих целей под программу, естественно, мы следим за тем, чтобы был необходимый земельный участок для того, чтобы при создании дошкольного учреждения либо школы у инвестора не возникло проблем с получением лицензии, с обеспеченностью территории для прогулки и соответствия санитарным нормам. И надо заметить, что касается планировок зданий, что данная программа, она позволяет и предполагает, что в случае обустройства учреждения, здания у инвестора есть возможность как капитального ремонта, так и реконструкции, потому что реконструкция подразумевает собой - перепланировку, вплоть до того, что там надстройка, увеличение площадей и увеличение потенциальных мощностей здания.

ВЕДУЩИЙ: Вот я создала свой бизнес-план, я решила с вами заключить договор. Мне дается определенное время на то, чтобы я это здание довела до совершенства в определенный срок, либо я могу этим заниматься хоть 10 лет? Я утрирую, конечно, но вопросов понятен, да?

ГЕНЕРАЛОВ: Да, вопрос понятен. Естественно, сроки регламентированы, они заложены в 145 постановлении правительства Москвы, которое все основные условия взаимоотношений города и частного партнера в этом плане раскрывает. И что касается проведения работ по адаптации и обустройстве здания для целевого назначения образования, есть сроки. Срок на капитальный ремонт 18 месяцев, если мне не изменяет память, и три года под реконструкцию город дает, чтобы именно за этот срок здание было приведено в соответствие с нормами, частный инвестор получил лицензию и начал образовательный процесс. Соответственно, если он управится за год, возможность перейти на льготную арендную ставку, она будет, естественно, раньше. И соответственно затраты на оплату рыночной ставки аренды будут меньше.

ВЕДУЩИЙ: У вас, по-моему, завтра уже торги будут, по нескольким объектам?

ГЕНЕРАЛОВ: Да, 24 сентября.

ВЕДУЩИЙ: И сколько вы выставляете, и сколько уже заявок от участников?

ГЕНЕРАЛОВ: По поводу заявок, наверное, уполномочен вам будет рассказать Тендерный комитет города Москвы.

ВЕДУЩИЙ: Но не пригласили мы их сегодня.

ГЕНЕРАЛОВ: Соответственно я могу сказать лишь по предварительному спросу и по тому, как мы общаемся с участниками рынка. Интерес есть, насколько мне известно, но мне известно не в документальном подтверждении заявок, а в виде интереса, и высказывание намерений участвовать. Такие участники есть, интерес есть. Соответственно мы помогаем с информацией участникам. И если не изменяет память, порядка 10 объектов завтра должны будут быть сторгованы.

ВЕДУЩИЙ: А по каким округам? Есть какая-то больше, например, на Юго-Востоке, центр или какие-то,  везде разбросаны так?

ГЕНЕРАЛОВ: Какой-то такой кучности в месте расположения объектов нет. Они  расположены в различных точках столицы, и какой-то логики в размещении нет.

ВЕДУЩИЙ: Но вдруг бывает, что несколько ведомственных садов находились в одном округе неподалеку. Вот они никому уже не нужны и вы их выставляете на торги?

ГЕНЕРАЛОВ: Ну, рядом стоящих объектов, насколько мне известно, нет. Объекты единичные и удалены по-разному, они расположены по разным районам.

ВЕДУЩИЙ: А вот  была еще информация, что помимо предоставления частным инвесторам, вы будете давать еще земельные участки свободные?

ГЕНЕРАЛОВ: Да, конечно.

ВЕДУЩИЙ: Вообще с землей очень напряженно. Вот насколько, вот здесь не будет конкуренции с другим департаментом, со стройкомплексом или с Департаментом образования, у которых свои программы  развития округа, префектуры, и тут вы говорите: вот этот земельный участок мы хотим отдать на сторону?

ГЕНЕРАЛОВ: На сторону никакие земельные участки рекомендовать не можем, поскольку каждый земельный аукцион реализуется в интересах того или иного комплекса департамента. Что же касается образовательной отрасли, да, действительно были и будут земельные аукционы, они не связаны никак с льготной арендой, то есть это аренда по рыночной ставке и предоставлению земельного участка под строительство, новое строительство образовательных учреждений.

ВЕДУЩИЙ: То есть это другая услуга, уже не по такой льготной ставке?

ГЕНЕРАЛОВ: Да. Это как вариация сотрудничества между частным партнером и городом. Соответственно три земельных участка с начала года уже были расторгованы под эти цели. Ждем реализации, ждем, когда на этих местах вырастут детские сады, красивые, замечательные, когда сюда пойдут детишки.

ВЕДУЩИЙ: А прогнозируемый эффект от того, что вы сдаете по льготной ставке, какой вы предсказываете? Вы же наверняка какой-то результат себе наметили?

ГЕНЕРАЛОВ: План есть. То есть не такого, что там планируется, лишь бы расторговать.

ВЕДУЩИЙ: Нет, естественно. Но все равно же?

ГЕНЕРАЛОВ: Есть очередность объектов к реализации и есть то, что уже реализовали. Но приблизительно это где-то порядка 25 объектов мы планируем вовлечь до конца 2013 года.

ВЕДУЩИЙ: И в общей сложности сколько это будет мест? Это в основном под детские сады либо школы, потому что говорили, что образовательные комплексы вообще могут вкупе давать?

ГЕНЕРАЛОВ: Да. В настоящее время Департаментом образования проводится работа совместно с другими департаментами смежными по разработке и внесению изменений в постановление о льготной аренде, чтобы оно распространялась не как на создание дошкольных образовательных, так и на учреждения общего образования, то есть школы. И, соответственно, как только вступят в силу эти изменения, как только будет принят акт в правительстве, соответственно те объекты, которые мы планируем расторговать до конца 2013 года, они будут в себя включать совместный функционал.

ВЕДУЩИЙ: Тогда поговорим о детских садах? Сколько, вы планируете, будет там мест в общей сложности?

ГЕНЕРАЛОВ: Есть минимальные требования от 60 до 90 мест Департамент образования обозначает как необходимые требования для перехода на ставку 1 рубль. А что касается максимальной мощности объекта и детского сада, здесь, наверное, сложно судить, поскольку каждый частный оператор будет делать, я уверен, индивидуальный проект. Кто-то будет настроен на эксклюзивность услуги, эксклюзивная услуга образовательная. Она подразумевает группу, которая меньше содержит детей. То есть там не 20 человек условно, а 10 человек, 10 детишек. И какие проекты, какую мощность запланирует инвестор, он определит для себя сам с точки зрения окупаемости и с точки зрения целесообразности проекта. То есть если уровень затрат на восстановление объекта в какой-то пиковой точки достигает, инвестор сам для себя решает, какое количество мест и какая проектная мощность нужна для того, чтобы эти затраты окупить. Поэтому, когда будет проходить процесс лицензирования, когда будет процесс перехода на льготную ставку, мы все поймем, сколько и какой эффект мы получили.

ВЕДУЩИЙ: Вы сказали эксклюзивное образование. Понятно, что оно будет дорогим. Но родители, которые на это нацелены, которые себе могут позволить, пойдут туда дети. А вот такая тоже была идея по поводу, чтобы как-то сократить очереди в детские сады, разрешить открывать детские сады на первых этажах жилых зданий. И вот эта идея как-то, она не прижилась. А почему, мне просто интересно? Вы считаете, это настолько не продумано? Мне кажется, что вот здесь можно было бы этот сегмент прекрасно закрыть. У меня даже у самой есть знакомая, которая хотела открыть частный детский садик, но она столкнулась с такой бюрократией, что сказала: нет, я это дело оставлю и не буду. То есть почему, например, индивидуальному предпринимателю, который в состоянии это сделать, очень тяжело пробиться, а вот здесь вот вы частному инвестору все-таки даете такой карт-бланш?

ГЕНЕРАЛОВ: Ну, во-первых, что касается круга участвующих лиц. В льготной аренде, в этой программе, в соответствии со 145 постановлением правительства может участвовать любое лицо. Это может быть индивидуальный предприниматель, это может быть общество с ограниченной ответственностью. И делалось это с учетом изменений в федеральный закон об образовании. Поэтому круг лиц участвующих не ограничен. Что касается использования встроенных помещений для целей дошкольного образования, действительно, такой вопрос рассматривался, были проработки. И мы знаем учреждения, которые оказывают такие услуги в таких помещениях на территориях других субъектов, взять там Московскую область. Но в рамках Москвы мы столкнулись со сложностями по соответствию нормам САНПИН. Это вопросы прогулочных пространств, земельных участков и приспособленности помещений встроенных именно под оказание дошкольных образовательных услуг. Тут надо именно разделять дошкольное образование, которое оказывает комплекс услуг по образованию, присмотру, уходу, питанию и так далее, и учреждения, центры, не знаю, как их назвать, детские, которые оказывают услугу только по присмотру и уходу. То есть различные требования, где-то можно проскочить и сделать подобного рода центры во встроенных помещениях, но в качестве детского сада такое учреждение функционировать не сможет, просто будут проблемы с лицензированием.

ВЕДУЩИЙ: Скажите, эта идея, она абсолютно действенна, либо эту идею уже применяли в других городах, в  Европе, чтобы вы, например, могли привести аналогичный пример удачный, что вот такие здания давали частным инвесторам, и замечательно вопрос такой закрывался?

ГЕНЕРАЛОВ: Что касается, мы начинали беседу с того, что есть такая программа по объектам культурного наследия, которая в свою очередь появилась после некоторого европейского опыта. Поэтому мы можем проследить такую правопреемственность и сказать, что это не уникальное, не новое, не инновация в этой сфере.

ВЕДУЩИЙ: Ну что ж, я вам желаю успеха.