Авторские материалы “Долёвку” хотят запретить

Власти намерены радикально решить проблему обманутых дольщиков. Один из вариантов - запретить продавать жильё на стадии строительства. Чиновники предлагают перейти к механизму проектного финансирования, подразумевающему, что стройку полностью кредитуют банки или крупные инвесторы. Как отказ от "долёвки" скажется на рынке жилья и что будет с ценами, разбирался экономический обозреватель "Вестей FM" Павел Анисимов.

Проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства к механизму проектного финансирования поручил президент страны. Суть возможных изменений в следующем: застройщику разрешат продавать квартиры только после приёма дома госкомиссией. Строить придётся на свои или занимать в банке. Но что делать с деньгами дольщиков, которые уже вложены в жилищные проекты? Это один из главных вопросов, рассказал глава Минстроя Михаил Мень в интервью телеканалу "Россия 24".

МЕНЬ: Сегодня у нас люди проинвестировали в договоры долевого участия порядка 3,5 триллионов рублей. Это большие инвестиции. И банковское сообщество должно нам ответить: за какой срок они готовы заместить такой объём финансирования на банковские средства и по каким процентам, чтобы цена резко не поднялась? Эта задача поставлена на будущее.

Эксперты гадают: как изменится стоимость жилья после отказа от долевого строительства? Застройщику в любом случае нужны дешёвые инвестиции на долгий срок. Деньги дольщиков достаются даром, а банковские кредиты обходятся в 13 - 20% годовых, отмечает гендиректор "Метриум Групп" Наталья Круглова. С учётом того, что жилой квартал строят в среднем 2 - 3 года, проект может подорожать в 1,5 раза. Сегодня потребитель к этому не готов.

КРУГЛОВА: Мы увидим схлопывание спроса, сокращение объёмов строительства. Для того чтобы застройщик действительно мог перейти на схему проектного финансирования, сохранив при этом спрос на свои квартиры, ставка кредитования должна быть близка к европейской. То есть - около 3%.

Цены на квартиры будут падать независимо от того, запретят или нет долевое строительство. Так считает главный редактор издания "Дайджест недвижимости" Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Смена "долёвки" на проектное финансирование приближает наш рынок по схеме строительства новых домов к каким-то мировым образцам, но не более того. Рынок это не волнует. Мы видим, что спрос падает, и с ценами будет происходить то, что должно происходить на падающем рынке. Чтобы люди продолжали покупать квартиры, цены должны снизиться хотя бы на 15 - 20%. 

Долевое строительство - самая популярная сегодня схема продажи жилья. Застройщик выставляет квартиры, как только выкопан котлован, и, по сути, получает беспроцентную ссуду от граждан. Покупатели, вкладывая деньги, фиксируют стоимость квадратного метра, страхуясь от подорожания в будущем. Так продают 9 из 10 квартир, ведь получается дешевле.

Но везёт не всем. Сегодня около 100 000 человек числятся обманутыми дольщиками. Они вложили деньги, но так и не получили жильё. Новая схема продаж сведёт к минимуму такие случаи, отмечает президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

АПРЕЛЕВ: Нашему гражданину важнее получить объект, может быть, даже немного дороже с точки зрения стоимости квадратного метра, но абсолютно готовый к использованию и понятного качества. Когда вы входите в долевое строительство на стадии котлована, вы в принципе не понимаете, закончится эта стройка или нет, независимо от того, профессиональный застройщик или непрофессиональный.

Переход от долевого строительства к проектному финансированию новостроек займёт несколько лет, говорят эксперты и чиновники. К тому времени ставки по банковским кредитам могут существенно снизиться. Впрочем, для крупных девелоперов схема почти ничего не изменит: они и так строят на собственные деньги или берут дешёвые кредиты. Но главное при отказе от "долёвки"  - стабильность рубля. Резкий скачок курса, как было декабре 2014 года, "заморозит" любой проект, который реализуют с помощью  банковских кредитов.