Авторские материалы Где выгоднее всего сдать квартиру? Подскажет “Яндекс”

Самые выгодные для сдачи в аренду квартиры оказались в "неудобных" районах. "Яндекс" создал карту, которая помогает выбрать недвижимость для покупки с целью получения дохода. Оказалось, что дорогие квартиры в историческом центре могут окупаться до 70 лет. Доходность по ним – почти нулевая. Зато дешевые "однушки" на окраинах приносят своим хозяевам до 20% в год и возвращают потраченные на них средства всего за 5 лет. О необычном квартирном феномене – в сюжете экономического обозревателя "Вестей FM" Валерия Емельянова.

Опросы показывают, что рядовые россияне считают недвижимость лучшим вложением денег. Эксперты обычно говорят об обратном – от покупки квартиры уже давно нет ни выгоды, ни стабильных доходов. Так кто же прав?

“Яндекс” запустил карту, которая показывает степень “перегретости” районов по соотношению стоимости квартир и ставок аренды. Робот перебирает объявления с ценниками, автоматически делит одно число на другое и выносит вердикт – за сколько лет окупится покупка квартиры в том или ином доме. Пока сервис доступен только для Москвы, Питера и окрестностей, но общие выводы уже можно делать. Так, например, “Яндекс” категорически не рекомендует брать квартиры под сдачу в аренду в районах вокруг МГУ и Кремля, а в Петербурге – вблизи Эрмитажа и на Крестовском острове. “Категорически” – потому, что доход с аренды таких квартир, несмотря на огромные цифры (а это сотни тысяч в месяц), ничтожно мал на фоне их стоимости, которая может составлять под сотню миллионов рублей. Комментирует главный редактор журнала “Дайджест недвижимости” Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: В среднем достаточно адекватные и удобные для проживания квартиры обойдутся в 350 000 – 400 000 рублей в месяц. Это такая хорошая, европейского типа квартира площадью порядка 100 квадратных метров, расположенная в центре, полностью обставленная. Люксовые объекты стоят, я думаю, 500 000 – 600 000 за квадратный метр. Умножаем на 100 квадратов и получаем среднюю стоимость элитного жилья в Москве.

В самых невыгодных, “перегретых” зонах Петербурга вложения в жилье окупаются до 40 лет. Это сопоставимо со вкладом в банке по ставке 2,5% годовых – он тоже будет удваиваться около 40 лет.

В Москве есть еще более впечатляющие примеры – дома, вложения в которые окупаются до 70 лет, то есть они приносят своим хозяевам чуть более 1% в год. Причем по соседству с такими “монстрами” могут располагаться вполне выгодные для квартирного рантье варианты. Скажем, дома в районе крупных вокзалов (Белорусского, Павелецкого, Курского и Комсомольской площади) приносят 5 – 6% годовых. Если рассматривать жилье вдоль Третьего транспортного кольца, а также вблизи старых промзон, так там совсем роскошные ставки – под 10% и выше. Ну а самые высокодоходные квартиры расположились на окраинах спальных районов, вдали от метро, рядом с действующими предприятиями: в районе Капотни под Москвой или в Шушарах под Питером простенькие “однушки” окупаются всего за 5 лет. Это сопоставимо с банковским вкладом под 20% годовых. Дешевые квартиры, очень далеко расположенные от центра, действительно могут быть идеальным вложением денег, говорит член национального совета Российской гильдии риелторов Михаил Гороховский.

ГОРОХОВСКИЙ: Даже в мегаполисах недвижимость в районах, прилегающих к аэропортам, более выгодна для приобретения и сдачи внаем. Вот, скажем, пример – Новопеределкино: казалось бы, новый район, рядом – аэропорт Внуково, но, несмотря на то, что там летают самолеты и это далеко не центр Москвы, по соотношению цены недвижимости и аренды объекты там значительно интереснее, чем в других местах.

Впрочем, эксперты не советуют спешить с покупкой квартиры в неблагополучных и удаленных районах. Дело в том, что расчеты, которые приводит на карте робот “Яндекса”, не учитывают время простоя и амортизацию. А у самых неликвидных (невостребованных) квартир они, как правило, значительно выше. То есть раньте, купившие квартиру за 3 миллиона в пригороде, рискуют реально заработать на ней те же 5% годовых, что и владельцы добротных “однушек”, которые стоили по 6 – 7 миллионов. Только у первых будут селиться гастарбайтеры на сезон, а у вторых – семейные люди на долгий срок.

Что касается ультрадорогих домов, то там тоже не все так однозначно. Эксперты говорят, что робот-оценщик учитывает не реальную стоимость, а только цифры из объявления. А там полно неадекватных людей с завышенными запросами. Получается, что фантазии продавцов элитных квартир накладываются на средние ставки аренды, и все выглядит так, будто в центре Москвы недвижимость переоценена больше, чем в Гонконге или Нью-Йорке, что не соответствует истине.

Тем, кто планирует покупку недвижимость для сдачи в аренду – например, для обеспечения себя в старости, эксперты советуют искать квартиры “золотой середины”: в пешей доступности от метро, вблизи торговых центров и офисов, подальше от крупных трасс и промышленных зон. Заработать на них будет легче, а нервотрепки – однозначно меньше.