Авторские материалы Чужая доля: на «серийных квартирантов» нашлась управа в суде

Стоимость чужой доли в квартире можно снизить в несколько раз. Мосгорсуд показал, как можно недорого откупиться от квартирного афериста. Если человек подселился, мешает жить и требует деньги со своих соседей, то его у него совершенно законно можно забрать его долю по рыночной, иногда сильно заниженной стоимости. Как это сделать, выяснял экономический обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов.

Эта история достойна отдельного сериала. Жил-был «профессиональный сосед», который успешно выселял людей из их собственных квартир, приобретая доли у их родственников за бесценок. «Пытать» своих жертв он мог годами. Так, например, один пенсионер 8 лет сражался с долевым спекулянтом. Предприниматель подселил строптивому хозяину армию квартирантов, не раз ломал ему двери, захламлял жилище мусором и даже обвинял его в краже: якобы он оставлял деньги в его квартире и потом их там не нашёл. И все это с одной целью – выкупить всю квартиру за бесценок.

Но недавно обкатанная схема дала сбой. Семья москвичей, которых постигла похожая участь, подала в суд и обязала квартирного афериста отдать его долю по рыночной, то есть с большим дисконтом, цене. Половину московской однушки, за которую он просил почти 2,5 миллиона, оценили в 730 000 рублей. Комментирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

ПЫПИН: Этот дисконт, который прописан в судебном решении, получен не на основе каких-то умозаключений судьи, а на основе исследования оценщика. И это вполне реальная ситуация: доли, не выделенные в отдельную комнату, а просто некие части непонятно чего, действительно стоят существенно меньше, чем реальная половина или треть квартиры.

Фактически аферист был наказан тем же способом, которым он много лет зарабатывал на других людях. Он владел однушкой в равных долях с проживающей там семьей: 50% на 50%. И тот из них, кто готов был по закону выкупить долю у другого, автоматически проигрывал. Потому что за 700 000 приобрести в Москве даже комнату в аналогичном районе невозможно.

На практике, как это часто и бывает, получалось, что кто наглее, тот и прав. Например, неоднократно основные хозяева приходили в свою однушку, а их сосед уже находился там и начинал "качать права", требуя деньги за свою половину жилья. Они вызывали полицейских, те приезжали, он им показывал выписку из реестра, и правоохранители спокойно уезжали обратно. Вот почему так выделяется решение Мосгорсуда по данному делу. В России редко принимают столь однозначные решения, когда одного совладельца лишают права собственности в пользу другого, поясняет партнер «ФБК Право» Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Продать за бесценок или гораздо ниже математически вычисляемой стоимости – на такие решения суды, как правило, не идут. Естественно, этим решением будет недовольна либо одна, либо другая сторона. Судья окажется "крайним", что в принципе правильно, такова его работа – ставить точку в споре. Но наши судьи очень не любят этого делать. Поэтому данное дело в определенном смысле уникальное.

Свою роль, вероятно, сыграло то, что подселенный сосед оказался "серийным покупателем". Все это всплыло на суде, и прежние его жертвы, в том числе упомянутый пенсионер, дали показания. Также истцам отчасти помогло то, что они унаследовали свою половину раньше, чем предприниматель купил свою. По закону нельзя вселяться в квартиру без согласия уже проживающих там людей. В случае с однокомнатным жильем это особенно четко прописано. Чужой для всех остальных человек, имея долю в той же собственности, не может свободно ею пользоваться. Ему запрещено даже просто заходить и смотреть на свои метры. Он лишь хозяин доли, которая имеет некую цену, или, можно сказать, совладелец без права подселения. Полиция, которая умывает руки в таких спорах, нарушает закон. Да и само право на долю зачастую шито белыми нитками. Покупка части квартиры "на стороне", без ведома ее основных хозяев, незаконна в принципе. Если квартира получена «чужим дядей» по схеме вроде дарения или уступки по долгу, суд обязан это учесть. Комментирует директор московского офиса Tax Consulting UK Эдуард Савуляк.

САВУЛЯК: Если человек что-то отдал по отступному, само по себе это еще не мошенническая схема. Но всегда надо копать глубже: когда образовался долг, есть ли выписки из банка, расписки. Если вы видите, что 500 000 рублей были взяты на 3 дня под 1 000 000% годовых, а через 3 дня продавец доли их не вернул и вот уже должен миллиард (условно), то все это говорит о признаках мошенничества.

Впрочем, то, что очевидно с бытовой точки зрения, по закону часто ненаказуемо. Описанная выше и почти реализованная афера криминалом не является. Юристы отмечают, что решение Мосгорсуда не обязательно станет прецедентом и вполне может быть оспорено. То есть "серийный квартирант" еще может получить от своих жертв большую сумму за долю, которую он получил от их родственников как бы в уплату долга. Все дела уникальны, и бывали случаи, когда судьи принимали решения в пользу долевого спекулянта. Например, обязывали хозяев основной доли арендовать у него недостающую часть квартиры.