Авторские материалы Амнистия для самостроя: как решить проблему уже построенных нелегальных зданий

В России более миллиона семей могут лишиться жилья, предупреждают эксперты. Речь идет о многоквартирных домах, построенных с нарушением законных процедур. Таких зданий особенно много на юге страны. В потенциально опасных схемах для покупателей квартир разбирался обозреватель "Вестей ФМ" Борис Бейлин.

В Краснодарском крае, на побережье Черного моря, 90% новостроек вводятся в эксплуатацию по решению судов, пишут "Известия". Схема такова. Компании получают права на землю для индивидуального жилищного строительства. И начинают возводить многоквартирные здания. Без необходимого разрешения. Местные власти закрывают на это глаза. Компании продают квартиры на этапе строительства. Затем застройщик обращается в суд с просьбой легализовать здание на основании экспертизы, подтверждающей безопасность постройки. Местные власти против этого не возражают, и жилье таким образом "очищается". Но если между застройщиком и администрацией возникают трения, то власти могут предъявить в суде претензии, и тогда дом останется самостроем. Жителей выселят, а здание снесут. И такое, по данным "Известий", на юге страны происходит в 10% случаев, когда застройщикам и администрации не удалось договориться.

Схожие случаи бывают и в других регионах, отмечает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.

МООР: Самая масштабная ситуация – на юге. Это Краснодарский край, Крым, Дагестан, другие республики Северного Кавказа. Но также и Якутия, и другие регионы. Но в основном юг. Это побережье, земли там мало, она высоко ценится. И там разного рода манипуляции, застройка на землях ИЖС. Там строят многоквартирные многоэтажные дома.

К примеру, в Геленджике без уже построенного жилья остались собственники 400-квартирного дома. Его по суду признали самостроем и решили снести. А всего в реестре Центра национальной строительной политики – более 40 тысяч проблемных объектов. Хотя в реальности их может быть еще больше, говорит Александр Моор. Речь идет о миллионах граждан. Часто они приобретали такое жилье через риелторские компании, которые убеждали их, что никакого риска нет.

МООР: Это жилье продается не просто через объявления в Интернете. Его продавали риелторы, а они за свои проценты умеют хорошо убеждать людей. Более того, им говорили, что объект имеет те или иные проблемы, но через суд потом будет признаваться право собственности. Показывали 3, 4, 5 домов этого же застройщика, в которых через суд люди получили право собственности.

К тому же цены на такое жилье обычно ниже рынка, поясняет адвокат Всеволод Свобода. Скидки бывают в 10, 20, а то и 30%.

СВОБОДА: Люди соблазняются низкой ценой. И часто они знают, что покупают незаконный объект недвижимости. Просто им обещают, что сейчас они заплатят, а позже объект будет легализован за взятки.

Если через суд легализовать такие самовольные с точки зрения закона постройки не удается, люди просто теряют свои деньги, продолжает Всеволод Свобода. Предъявлять претензии фактически некому.

СВОБОДА: Признавать сделку недействительной на основании того, что одна из сторон была введена в заблуждение. Но есть проблема. Как правило, люди, которые этим занимаются, – они к этому готовы. У них нет имущества, которое можно взыскать. То есть даже если человек выиграет процесс, вероятность взыскания минимальна. Как правило, это либо пустое ООО, либо ИП, у которого ничего нет. То есть деньги сразу обналичиваются и выводятся.

Квартиры в самовольных постройках обычно покупаются не по закону о долевом строительстве, а через различные "серые" схемы – договоры займа или какие-то предварительные соглашения. Поскольку речь идет о десятках тысяч домов, нужно разработать новый порядок защиты дольщиков, полагает Александр Моор. Без своеобразной амнистии, по его мнению, здесь не обойтись.

МООР: По всем объектам нужно провести технические экспертизы. Если объект возможно сохранить, техническая экспертиза даст заключение, что этот объект безопасен для проживания, и это является основание для его сохранения. Конечно, если объект небезопасен, никто на себя такую ответственность не возьмет. Далее разово по списку в рамках реестра эти объекты легализовать. Мы предлагаем провести это через амнистию.

Одновременно предлагается усилить уголовную ответственность для руководителей муниципалитетов, в которых появляются такие объекты в обход закона, и для застройщиков. Хотя, конечно, за взятки и мошенничество и сейчас предусмотрено серьезное наказание.