Авторские материалы Не подарок, а капкан: как выявить сомнительную сделку

Крупная покупка может оставить и без денег, и без имущества. Добросовестный покупатель может перевести деньги мошенникам, которые обработали продавца, вынудив его продать машину, а то и квартиру, и в итоге суд постановит вернуть имущество под предлогом того, что сделку заключал человек, не отдающий себе отчет о своих действиях. Даже если у него были все справки от психиатра. Как не попасть в такую ситуацию, разбирался Александр Ельшевский.

Огромное количество покупателей в России сталкивается с пугающей реальностью: вы можете честно купить машину или квартиру, оформить все документы, даже переоформить в ГИБДД или Росреестре, но через месяц по решению суда лишиться и покупки, и денег.

Череповец. 64-летняя женщина продаёт свой почти новый Volkswagen Tiguan за 2,4 миллиона рублей – это на 600-800 тысяч ниже средней цены на рынке. Покупатель не торгуется – сделка оформляется быстро, через простой договор, автомобиль переоформлен, деньги переведены.

Через три недели – иск. Женщина заявляет, что действовала под давлением. Несколько дней её обрабатывали телефонные мошенники. Представлялись силовиками, говорили, что её имущество – под угрозой. Убедили: нужно «спрятать» актив, то есть продать машину и перевести деньги на «безопасный счёт».

Суд назначил экспертизу. Та подтвердила: в момент подписания договора женщина не осознавала значения своих действий. Суд признал сделку ничтожной. Машина должна быть возвращена прежней владелице. А покупателю… остаётся требовать миллионы неизвестно с кого, ведь они ушли на счета мошенникам.

В подобной ситуации оказался и житель Красноярска. Он купил у пожилой женщины просторную трёхкомнатную квартиру – за гораздо меньше деньги, чем в среднем по рынку. Сделку зарегистрировали в Росреестре, начался ремонт. Через месяц – повестка. Продавец требует расторгнуть сделку.

Телефонные мошенники также убедили её, что квартира – в опасности. Продав «временно» жильё, она перевела деньги на счета, указанные «оперативниками»… Суд признал её потерпевшей. Квартира подлежала возврату.

Покупатель оказался в ситуации, когда у него забрали жильё, деньги исчезли, а по закону он может только требовать компенсации – через суд, через приставов. Но даже если выиграет, будет пытаться взыскать средства с пенсионерки, у которой уже ничего нет, кроме пенсии, из которой будут удерживать по паре тысяч до конца жизни.

Валерий Гребенник, директор отделения "Ленинский проспект" Московской городской службы недвижимости, говорит о растущих рисках.

ГРЕБЕННИК: Опасно, и опаснее, чем раньше: накапливается история неправомерных действий, и добавились риски нарваться на внушаемого человека, которого ведут. Его ведут профессионально, чтобы сделка состоялась, такого раньше не было.

Как правило, люди оформляют сделку у нотариуса. Это особенно важно при сделках с уязвимыми сторонами: пожилыми людьми, родителями-одиночками, людьми в стрессе. Нотариус обязан установить осознанность действий. Если есть малейшие сомнения, сделку должны остановить. Но полагаться только на документы и даже сервисы не стоит. Выписка из ЕГРН или договор купли-продажи ПТС – это только часть картины. Нужно оценивать всё: адекватность поведения продавца, наличие торопливости, странную мотивацию, подозрительно низкую цену. Как эксперт по недвижимости, Валерий Гребенник говорит о том, что требуется комплексный подход в сделках с большими суммами.

ГРЕБЕННИК: На каждом этапе нужна поддержка человека, который владеет инструментарием и может говорить с клиентом на человеческом языке. Проверяющие органы смотрят только на документы, а не на то, что происходит вокруг и рядом с ними.

Здесь риелтор должен выступить в том числе как психолог, который проверяет не только объект, но и продавца. Оценивает и не стесняется спрашивать – а почему продают, куда могут уйти деньги, не находится ли он под влиянием и так далее.

Сегодняшние схемы не ограничиваются поддельными документами или фальшивыми подписями. Гораздо опаснее – ситуации, где всё выглядит законно, но на деле – это результат работы хорошо организованной группы, которая использует психологическое давление, сценарии, инструкции и обрабатывает людей часами.

Впрочем, понять, что вариант – странный, можно по самому объективному критерию – цене: мошенникам требуется продать быстро и создать ажиотаж, и тогда они уговаривают выставлять имущество по заниженной цене. Будь то квартира или машина, они говорят жертве, что это – всего лишь маскировка, сделка для отвода глаз. И тут честный покупатель должен понимать, что вариант с явно заниженной стоимостью лучше обойти стороной. Надеяться на удачу тут не стоит, считает директор отделения "Ленинский проспект" Московской городской службы недвижимости Валерий Гребенник.

ГРЕБЕННИК: При нынешних ценах, когда и за 10 миллионов мало что можно купить, даже 500 тысяч – это хорошая цена, если скидка больше – 10-15%, это повод задуматься. Те, кто перепродаёт квартиры, профессионально сидят на ситочниках – базах данных, и обычный покупатель не имеет шанса их опередить, и когда думать, что нашел жемчужину и схватил удачу – это на 99,9% не так.

Мир стал сложнее. Бумаги и печати больше не гарантируют безопасности. Проверяйте, думайте, советуйтесь. Особенно когда на кону – квартира, автомобиль или всё, что вы зарабатывали годами. Берегите себя и свои сделки.

А если хотите быть на шаг впереди мошенников – читайте и подписывайтесь на мой телеграм-канал «Без обмана», там я разбираю схемы мошенничества и предупреждаю об актуальных угрозах.