Авторские материалы «Рассрочка плюс кредит»: застройщики нашли новую полукриминальную схему привлечения денег

Застройщики придумали, как обойти новые правила продажи квартир. Вместо escrow-счетов, которые страхуют покупателей от потерь, они планируют по-прежнему собирать деньги с клиентов до завершения стройки, но уже под видом рассрочки. Участники рынка говорят, что это будет новый "гибридный" механизм: гражданин сможет в любой момент забрать деньги, отказавшись от квартиры, или дождаться окончания проекта и оформить ипотеку только тогда, когда получит ключи. Юристы говорят: эта схема – на грани криминала. Экономический обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов – подробнее.

Одно из риелторских агентств, которое занимается новостройками, сообщило, что к лету их клиентам станет доступен принципиально новый механизм покупки квартир. Не долевое строительство (то есть старый способ) и не escrow-счета (то есть новый, который заработает с июля), а некая комбинация рассрочки и ипотеки. Фактически покупателям предложат внести предоплату частями за жилье, которое еще не построено, и доплатить оставшуюся сумму уже после сдачи объекта. Если собственных денег не хватит, то можно воспользоваться стандартным ипотечным кредитом. Преимущество такого механизма, по словам застройщика, в том, что человек сможет заранее «застолбить» хорошую квартиру по невысокой цене, пока остальные покупатели сидят и ждут сдачи объекта. Ничего похожего ранее на российском рынке действительно не было, говорит профессор Финансового университета при правительстве РФ Максим Березин, и, скорее всего, потому, что это – явно незаконная схема.

БЕРЕЗИН: Когда объекта нет, нельзя заключать договоры купли-продажи или иные сделки с этим имуществом. Если даже гипотетически предположить, что этот механизм появится в будущем, то судебная практика все равно будет исходить из признания его незаконным, а самих сделок – недействительными. Потому что именно с целью гарантии прав физлиц и был принят новый закон.

Покупка через escrow – это тоже своего рода отложенное приобретение квартиры. Но там есть посредник в лице банка, который замораживает деньги покупателя и отдает их за жилье, когда оно уже полностью готово. То есть ситуация, когда человек лишается и денег, и квартиры, невозможна в принципе. Покупка по старой схеме, с долевым договором – это более рискованный вариант и пока еще действующая альтернатива. Она предполагает, что человек вложился в стройку на правах инвестора и имеет в ней долю, равную своей будущей квартире. Но если стройка встанет или вообще прекратится, рассчитывать можно только на страховые фонды и государство.

Запрет долевых схем начинает постепенно действовать, и застройщики сейчас лихорадочно ищут способы привлечения клиентских денег в обход escrow-счетов. Но крупным компаниям это вряд ли нужно, говорит главный редактор журнала «Дайджест недвижимости» Михаил Морозов: они запаслись площадками на несколько лет вперед и пока могут обходиться без махинаций.

МОРОЗОВ: Большинство застройщиков (я предполагаю, процентов 80) продолжат строительство по старым схемам, что уже оговорено. Это те из них, кто уже получил разрешение на стройку год назад. Весь этот процесс займет еще 2 – 3 года. Большинство начатых строек имеют достаточно большой объем жилья. По долевым договорам будет осуществляться большинство покупок. А по счетам escrow пройдут единицы, да и то застройщики будет это делать чисто для «галочки».

«Серые» и полукриминальные схемы – удел небольших застройщиков, говорят эксперты. И всякими "гибридами" вроде «рассрочки плюс кредит» они вряд ли ограничатся. Есть множество проверенных временем способов продать несуществующее жилье по низким ценам и без всяких гарантий. И находятся люди, готовые покупать на таких условиях, добавляет Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Я опасаюсь появления на рынке старых вексельных схем, которыми "баловались" в свое время Су-155, ДСК-1 и другие. В них покупатель абсолютно не защищен. Если у вас нет договора долевого участия, то есть стройка не была начата год назад, то вам надо переходить на escrow-счета. И вместо них могут быть предложены вексельные, различные корпоративные схемы. Будет очень неприятно, если они вернутся на рынок. Я бы советовал их опасаться.

Вексельные схемы – это мнимые сделки: клиент покупает у застройщика не жилье и даже не долю, а только вексель – долговую бумагу, дающую право требовать возврата денег. О том, что долг вам вернут квартирой, люди договариваются лишь на словах. Причем в ряде случаев договор составлен так, что даже если там упоминается право на квартиру, то ее стоимость занижена в разы, чтобы застройщик потом не платил налог с реализации этой недвижимости. Через суды прошли сотни тысяч подобных дел. Большинство, как правило, заканчивались плачевно: если люди и выигрывали, то требовать с компании-ответчика уже было нечего.