Авторские материалы Новая «однушка» с 600 мигрантами в придачу: «резиновые» квартиры никуда не делись?

Новая квартира и 600 мигрантов в придачу. Житель Зеленограда выиграл уникальное судебное дело. Ему удалось выселить из своей только что купленной «однушки» несколько сотен человек. Все они были там «прописаны» прежним владельцем, вероятно, за деньги. Юристы говорят, что таких огромных «резиновых» квартир на рынке не встречалось уже давно. Считается, что случайно купить жилье, населенное мигрантами, практически нереально. Но главное – их сложно потом выселить. Требуется согласие каждого, кто был прописан. Что делать, если чужие люди получили регистрацию на вашей законной территории, разбирался обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

До истории, которая недавно приключилась в Зеленограде, считалось, что классических «резиновых» квартир, где фиктивно проживают десятки, сотни, а то и тысячи приезжих, в России больше не существует. Уже несколько лет действует уголовная ответственность за прописку в квартире не проживающих там людей, поэтому бизнес на продаже временных и постоянных регистраций постепенно зачах. Сейчас нужно выкупать долю квартиры или целую комнату, и то не факт, что схему признают законной и человека зарегистрируют. Потому что, если будет проверка, оштрафуют и хозяина такой квартиры, и сотрудника ФМС. Тем более удивительно, что нашелся человек, сумевший прописать у себя 600 приезжих, да еще и потом продать эту квартиру. Рассуждает профессор Финансового университета при правительстве РФ Максим Березин.

БЕРЕЗИН: Несмотря на то, что прописывать такое количество людей недопустимо, поскольку речь о жилом помещении, и в нем определяют фактическую возможность проживания и только тогда прописывают, тем не менее в связи с недобросовестными действиями такая ситуация не исключена.

Случайно приобрести «резиновую» квартиру невозможно в принципе, уверяют эксперты. При покупке жилья к договору прилагается стандартный набор документов: выписка из ЕГРН и домовой книги, а также лицевой счет по коммуналке. В них будет указано, сколько в квартире человек формально проживает. Любой риелтор или нотариус, прежде чем подготовить договор, обязательно запросит такие бумаги. Единственная ситуация, при которой человек мог купить квартиру с огромным количеством жильцов, – он знал об этом, но согласился купить недвижимость, потому что продавец уступил по цене. В случае с Зеленоградом, вероятно, так и было, потому что проблема была видна невооруженным глазом: почтовый ящик был забит исками от банков, коллекторов, коммунальных компаний, операторов связи – и все на разные имена. Чаще всего бывает наоборот, уверяет Максим Березин, людям сложно «прописаться» на своих же квадратных метрах.

БЕРЕЗИН: Есть норматив – 18 квадратных метров общей площади на человека. Он установлен Жилищным кодексом. Но при этом есть коллизия, что лица, которые законно приобрели долю и хотят там прописаться, такого права не получают, в то время как недобросовестные сотрудники миграционной службы позволяют прописывать по 600 человек. Эта сфера до сих пор не отрегулирована.

Примерно полгода ушло у покупателя на то, чтобы избавиться от прописанных в его новой квартире людей. Вообще предполагается, что он должен был найти каждого из жильцов и лично с каждым посетить паспортный стол для добровольной выписки. Но есть и вариант с принудительным выселением. Нужно подать в суд, чтобы тот аннулировал регистрацию прежних жильцов. Но опять же: на каждого прописанного нужно писать отдельное заявление. Мужчина с этим успешно справился, а суд пошел ему навстречу и выписал в один день все 600 нелегалов из его квартиры. Осталось только сходить в отделение ФМС, показать им решение суда и вычеркнуть всех проживающих, поясняет партнер ФБК Право Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Достаточно предоставить в миграционную службу такое решение, чтобы они внесли изменения в своем учете. Он имеет уведомительный характер. То есть человек приходит и говорит: «Я живу здесь», – и все, его записывают. А тут – наоборот, человек говорит: «Он здесь больше не живет, вот решение суда». Его должны сразу вычеркнуть, и самому собственнику, владельцу квартиры, не обязательно участвовать в этом.

Впрочем, юристы предупреждают, что могло все получиться совсем иначе. Если продавец и покупатель квартиры договорились не просто на словах, а прямо в документе указали, что в квартире зарегистрировано столько-то людей (этот пункт нередко встречается в типовых договорах), то потом суд может решить, что покупатель знал про обременение и с ним полностью согласен. А значит – нет оснований лишать добропорядочных мигрантов прописки в чужой квартире. Если количество «прописанных» – в разумных пределах, то такой исход возможен. Также вряд ли удастся выписать из своей квартиры людей пожилого возраста, несовершеннолетних и бывших заключенных. Закон их защищает особым образом. Даже если они не владеют долями в данной квартире и им просто больше негде жить, то они все равно имеют право там находиться. Еще один особый случай – люди, отказавшиеся от права приватизации. Если куплена квартира, где кто-то когда-то имел право на долю, но он не воспользовался им, то и этот человек тоже имеет право проживать у вас до тех пор, пока не решит свой жилищный вопрос. Продолжает Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Раньше действительно было так, что если это было единственное жилье для человека, то покупка квартиры с таким жильцом означала, что он там будет жить до скончания веков. Но позже признали, что это противоречит положению о собственности. И сейчас эта норма уже внесена в ГК, и смена собственника является основанием для выселения по суду.

В последние годы положение дел меняется в пользу владельцев недвижимости. Поэтому все больше таких ситуаций, когда выписывают принудительно, несмотря ни на какие аргументы. Например, если квартира унаследована, а не куплена, и в ней были «прописаны» некие люди, то их сейчас можно спокойно оттуда выселить по суду. Иногда судьи так делают, даже если новому хозяину есть где жить (у него 2 квартиры, например), а прописанным буквально некуда податься, то есть их «выбрасывают» на улицу. Бывало, что лишали регистрации целыми семьями. Оставить прописку могут разве что малолетнему ребенку, но после его совершеннолетия регистрации в чужой квартире его все равно лишат.