Авторские материалы Новый собственник за старого не в ответе: незаконную перепланировку при покупке квартир простят?

Добросовестный покупатель жилья не должен отвечать за незаконную перепланировку, сделанную старым хозяином, считает уполномоченный по правам человека Татьяна Москалькова. Она предлагает внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Кто тогда ответит, к примеру, за снос несущих стен? Выяснял обозреватель “Вестей FM” Борис Бейлин.

Казалось бы, новый хозяин за старого не отвечает. Но бывают случаи, когда это правило не работает. К уполномоченному по правам человека Татьяне Москальковой обратились жители Красноярска. Они купили квартиру, в которой, как выяснилось, старый хозяин сделал самовольную перепланировку, к тому же без согласования переложил коммуникации. Теперь суд требует от новых собственников в течение месяца восстановить первоначальный облик квартиры. Ссылаясь на Жилищный кодекс. Татьяна Москалькова считает, что это – несправедливо. Она предложила изменить закон, чтобы на нового собственника нельзя было возложить ответственность за несогласованное переустройство жилья старым владельцем.

Такие ситуации встречаются нередко. Собственники имеют право многое менять в своей квартире. Но кое-что – не могут. К примеру, сносить несущие стены или расширять туалет и ванную за счет коридора. Если жилинспекция, а затем и суд сочтут, что такая перепланировка угрожает всему дому, владелец квартиры будет обязан привести жилье в прежнее состояние. Если он этого не сделает – квартиру изымут и продадут с публичных торгов. И уже новый хозяин будет устранять последствие перепланировки. Это самый простой случай. Новый собственник заранее понимает, что квартира с обременением и что он, покупая ее, принимает на себя дополнительные обязательства.

Но бывает так, что новый хозяин до сделки ничего не знал о перепланировке. А после покупки уже от него начинают требовать устранить последствия незаконных действий старого собственника. Успех в судах не гарантирован, напоминает преподаватель кафедры конституционного и муниципального права Юридического университета имени Кутафина, кандидат юридических наук Илья Иксанов.

ИКСАНОВ: Я считаю, что это – обоснованное предложение. Оно связано с многочисленными непонятными ситуациями. К сожалению, по этому вопросу нет единообразия судебной практики. У нас в различных судебных округах практика может различаться. Поэтому если такая поправка появится в Жилищном кодексе, это будет способствовать единообразию судебных решений.

Вообще, здесь много вариантов. Если суд потребовал устранить последствия несогласованной перепланировки от старого хозяина еще до сделки и прежний собственник это требование не выполнил, а просто тихо подписал договор купли-продажи, то обязанность по восстановлению жилья автоматически переходит к новому владельцу. Без всякого суда. И если новый собственник также проигнорирует это требование, уже у него отберут квартиру и выставят на торги.

Другой вариант – факт незаконной перепланировки выявлен только после продажи жилья. Тогда жилинспекция будет добиваться своего через суд. Но требования начнут предъявлять не старому, а новому владельцу, поясняет адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Васильев и партнеры» Дмитрий Васильев.

ВАСИЛЬЕВ: Новый собственник может оказаться в двух “ипостасях”: либо на него просто перекладывается требование и он его выполняет, не имея возможности что-то доказывать, либо он втягивается в судебный процесс. Нужно понимать, что для нового собственника и та и другая ситуация дискомфортна. В первом случае он не может ничего доказать, во втором – должен что-то доказывать. И бегать по судам.

Новый собственник мог знать о перепланировке, мог не знать, а мог просто не обратить внимания на технические документы. Все это – разные ситуации.

Но в итоге покупателю, как правило, все равно приходится платить за “грехи” продавца. Хотя он может потребовать от старого владельца компенсировать затраты. Или вообще попытаться расторгнуть договор купли-продажи, отмечает Дмитрий Васильев. Но опять придется судиться.

ВАСИЛЬЕВ: Получается, что продавец не предоставил всю информацию. И предмет сделки не соответствует заявленному. В этих случаях новый собственник должен свои претензии направлять старому, понуждать его к какой-то компенсации. Может быть, расторгать сделку. Заявлять, что ему продали не то, за что он заплатил деньги.

В случае если в Жилищном кодексе напишут, что восстанавливать квартиру должен только тот, кто осуществил незаконную перепланировку, возникнут новые вопросы. К примеру, как доказать, что несущие стены снес старый хозяин? Или наоборот – что камин в многоэтажке сделал уже новый владелец после продажи жилья? Здесь должна помочь техническая экспертиза, полагает Илья Иксанов. Хотя лучше все, что связано с перепланировкой, фиксировать в договоре купли-продажи. И там же оговаривать – кто за что отвечает в той или иной ситуации.

ИКСАНОВ: Этот вопрос необходимо урегулировать в договоре при описании объекта недвижимости. Это существенное условие договора. Необходимо сделать оговорку. К сожалению, подобная оговорка не всегда присутствует в договорах. Но при ее наличии многие судебные споры разрешаются в пользу добросовестного приобретателя.

Но что делать, если старый хозяин, ответственный за перепланировку, умер, уехал из страны или если у него просто нет денег? За чей счет будут восстанавливать квартиру? А восстанавливать необходимо, так как несогласованное переустройство угрожает соседям. Здесь, видимо, еще придется искать компромисс между безопасностью и справедливостью.