Авторские материалы Отмена льготной ипотеки – как это повлияло на рынок загородной недвижимости?

Меры поддержки рынка строительства частных домов будут обсуждаться сегодня на встрече президента России Владимира Путина с правительством. За первое полугодие он вырос почти на четверть, при этом площадь построенного уже не первый год превышает количество возведенных многоквартирных домов пишут РИА Новости. Но окончание льготных ипотечных программ повлияло на рынок строительства частных домов еще сильнее, чем на квартиры. Обзор происходящего в загородном строительстве – в материале Александра Ельшевского.

Абсолютный бум переживал рынок строительства частных домов в последнее время. Только за первые шесть месяцев 2024 года построили почти на четверть больше частных домов, чем за тот же период прошлого года. Об этом говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. А эксперты уже два года подряд отмечают, что общая площадь построенных частных жилых домов превышает площадь многоквартирных. Общество явно выказывает запрос на жизнь в частных домах, особенно после пандемии. Поэтому законодатели в 2024 году приняли несколько важных законов, чтобы сделать его доступнее.

Например, глава государства подписал закон, который упрощает передачу участков под строительство. Теперь землю можно получить без торгов для ИЖС, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также крестьянским хозяйствам для их деятельности.

Ещё одно значимое изменение в сфере индивидуального жилищного строительства произошло, когда президент подписал закон, разрешающий использовать механизм эскроу. Этот механизм применялся при строительстве многоквартирных домов с 2019 года.

Суть механизма в том, что деньги от заказчика поступают на специальный банковский счёт и хранятся там до завершения строительства. Подрядчик получает их только после сдачи объекта, а сами работы ведёт за счёт кредитных или собственных средств. Механизм также можно применять для использования материнского капитала при постройке частного дома. Кроме того, в августе законодательно освободили подрядчиков, использующих эскроу-счета для расчёта с физическими лицами, от НДС.

Помимо подписания законов, президент ранее дал ряд поручений по развитию отрасли. В июле Путин поручил правительству установить особые условия на покупку жилья и индивидуальное жилое строительство по семейной ипотеке. Также после заседания Совета по стратегическому развитию и национальным проектам и комиссий Госсовета президент поручил связать программы социальной газификации, модернизации и строительства транспортной и коммунальной инфраструктуры для развития ИЖС.

Но все это происходило во время действия льготных программ кредитования и более низкой ключевой ставки. Как следует из аналитического отчёта "Дом.РФ", отмена льготной ипотеки и изменение условий семейной ипотечной программы сильнее повлияли на рынок строительства частных домов, чем на сегмент новостроек.

После завершения программы льготной ипотеки выдача кредитов на покупку квартир в новостройках упала в три раза, а на строительство частных домов – более чем в шесть раз. В июле 2024 года количество выданных ипотечных кредитов на постройку частного дома сократилось вдвое больше, чем число кредитов на приобретение квартир в новых домах. Помимо очень высоких ставок по рыночной ипотеке, спрос упал ещё и из-за новых условий выдачи семейной ипотеки. Теперь льготные кредиты можно взять только на те объекты, которые строятся с применением счетов эскроу.

В России механизм эскроу при строительстве многоквартирных домов действует с середины 2019 года. А в июле этого года приняли закон о строительстве частных домов по договорам подряда с применением эскроу-счетов, но он вступит в силу только весной 2025 года. Поэтому сейчас кредит на строительство частного дома возможен только при соблюдении двух условий: если стройка ведётся по Федеральному закону № 214; или при заключении договора подряда с использованием эскроу-счёта.

Эксперты утверждают, что сейчас эскроу как такового на рынке ИЖС просто нет. Поэтому и возможности воспользоваться семейной ипотекой тоже нет. Ранее она существовала, потому что обязательного требования к наличию эскроу не было. И взять семейную ипотеку под строительство частного дома можно было по любому договору подряда.