Авторские материалы "Удобная" рассрочка: кому – выгодна, кому – нет

Квартиры без ипотеки – звучит привлекательно. Некоторые застройщики действительно предлагают жильё в рассрочку на условиях, которые выглядят выгоднее банковского кредита. Но всё ли так прозрачно? За модной схемой скрываются серьёзные риски, в которых разбирался Александр Ельшевский.

Альтернатива ипотеке, особенно сейчас, когда банки предлагают кредиты под 20-28 процентов годовых, должна радовать покупателя. И сейчас многие девелоперы оформляют жильё в рассрочку с первоначальным взносом от 10% и платежами на срок до 10 лет. Причём, как правило, без процентов или с незначительной переплатой. Люди платят не банку, а напрямую застройщику и, как кажется, выигрывают.

Но, как выяснилось, эта схема нарушает действующее законодательство. По закону рассрочку можно оформить только на строящееся жильё, и только на период до ввода дома в эксплуатацию – обычно это не более трёх лет. Однако некоторые застройщики обходят требования, заключая с покупателями предварительные договоры купли-продажи и разбивая оплату на 10 лет. Квартира при этом передаётся после ввода в эксплуатацию, но право собственности регистрируется только в конце графика платежей. Формально это не считается рассрочкой, но, по сути, ею и является.

Сегодня такие схемы распространены в основном в Москве и Подмосковье – это порядка 3-4% от общего объёма предложений. Обычно это – жильё с наценкой до 25% или с фиксированной процентной ставкой, например, 8% годовых. Но даже с учётом этих условий многие предпочитают рассрочку – ведь альтернатива в виде ипотеки с высокой процентной ставкой кажется куда менее доступной.

Пример расчёта: квартира за 15 миллионов рублей в рассрочку может подорожать до 18,75 миллиона. При взносе в 15% ежемесячные платежи в первые три года составят около 315 тысяч рублей, после чего снижаются до 55 тысяч в месяц. При той же стоимости жилья, взятом по ипотеке под 28% годовых, платёж составит около 320 тысяч рублей в месяц.

Дополнительная проблема – отсутствие регулирования. Многие покупатели подписывают договор, не до конца понимая его условия. Менеджеры могут не сообщить о скрытых платежах, штрафах или рисках. А сама схема не защищена государственными гарантиями – договор заключается с коммерческой организацией, не подконтрольной банковскому надзору.

А выглядит всё заманчиво: первый взнос – от 10%, без процентов или с небольшой наценкой, платежи – на 10 лет вперёд. Но при этом право собственности переходит только в конце выплат. Это значит, что всё это время покупатель не является полноценным владельцем. И если у застройщика возникнут проблемы – срыв сроков, финансовые трудности, банкротство – человек может потерять и квартиру, и деньги.

Подобные схемы не регулируются Центробанком: застройщики не обязаны проверять платёжеспособность клиента, не подотчётны по стандартам кредитования. И если покупатель перестаёт платить – жильё могут изъять без всякой компенсации. По сути, человек рискует больше, чем при классической ипотеке.

Но это – далеко не единственный трюк. В последние годы на рынке всплывали и другие схемы, оформленные так, чтобы казаться выгодными.

Например, широко рекламировалась «ипотека под 0,1%». Формально – правда: застройщик действительно договаривается с банком и субсидирует ставку. Но одновременно квартира продаётся по завышенной цене – на 20-30% выше рыночной. Разницу клиент не замечает сразу, ведь разговор при продаже идёт не о стоимости квартиры, а о размере ежемесячного платежа. Итоговая переплата просто уходит в тень.

В других случаях менеджеры сознательно уводят клиента от обсуждения полной суммы сделки, акцентируя внимание только на удобстве ежемесячного графика. Покупателю говорят: «Неважно, сколько стоит квартира – главное, что платёж всего 60 тысяч в месяц». Люди, особенно впервые покупающие жильё, соглашаются, не осознавая, насколько завышена стоимость и какова будет переплата к концу договора.

Есть и случаи, когда застройщики предлагают временные скидки, которые действуют только при покупке «в определённой форме» – к примеру, через субсидированную ипотеку с партнёрским банком. На деле это – те же завышенные цены, но преподнесённые, как «акция». Таким образом, клиенту создают иллюзию выгоды, тогда как реальная цена квартиры может быть даже выше, чем в стандартной продаже.

Подобные подходы не всегда незаконны, но почти всегда – непрозрачны. Основной риск здесь – в том, что покупатели ориентируются на короткий горизонт – текущий ежемесячный платёж, не заглядывая вперёд. Особенно это опасно, если в будущем планируется взять ипотеку, чтобы закрыть остаток по рассрочке: можно не получить одобрения банка, а вся схема рухнет.

Юристы и регуляторы подчеркивают: сейчас на рынке – множество предложений, где на бумаге всё выглядит привлекательно. Но за фасадом – сложные, порой даже юридически спорные механизмы. И именно покупатель несёт все риски.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, важно не полагаться на обещания менеджеров, а тщательно читать договор, сравнивать с рыночной стоимостью, оценивать не только платёж «здесь и сейчас», но и общую сумму, которую придётся выплатить. В противном случае «удобная рассрочка» может обернуться разочарованием, судебными тяжбами или, что хуже, потерей жилья.