Авторские материалы Льготная ипотека надует "пузырь"?

Льготной ипотеки станет в 2 раза больше. Правительство подписало постановление, которое увеличивает объем субсидируемых кредитов на покупку жилья. Эта мера позволит россиянам приобрести сотни тысяч квартир в новостройках по ставкам не более 12%. Эксперты говорят, что к перегреву рынка это не приведет - наоборот, банки не найдут клиентов на такой объем ипотеки. Почему россиян не интересуют дешевые квартиры, выяснял экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов.

Льготная ипотека - это антикризисная программа для строительной отрасли и банков. Государство субсидирует тех кредиторов, которые готовы выдавать займы на новое жилье по прошлогодним ставкам (не выше 12%). Изначально объем программы оценили в 400 миллиардов рублей, теперь планку подняли до 700 миллиардов. Застройщики признаются, что без этой льготной ипотеки продажи квартир вообще бы прекратились.

"На текущий момент все девелоперы, можно сказать, просто выживают благодаря ипотеке с господдержкой. На неё приходится от 60 до 80% всех продаж. Она позволит девелоперам в дальнейшем осуществлять свою деятельность и поддерживать строительную отрасль, то есть это абсолютно верное решение", - уверен руководитель отдела компании ТЕКТА GROUP Роман Строилов.

Риелторы и банкиры смотрят на картину не так радужно. На рынке - избыток квартир. Одной только "вторички" сейчас продается на треть больше, чем полгода назад. Из-за этого цены ежемесячно сползают как минимум на процент. Очевидно, что ипотека усилит дисбаланс на рынке за счет ввода новых квартир. Поэтому большинство экспертов прогнозируют дальнейшее падение цен. Банки добавляют, что реальный спрос на ипотеку низкий. Покупатели прицениваются, отправляют несколько кредитных заявок, но на сделку не идут, ожидая удешевления квартир и падения ставок ниже льготной. Расширение госпрограммы не подогреет интерес россиян к ипотеке, соглашается Роман Строилов.

"Я не стал бы говорить, что с увеличением господдержки увеличится спрос. Он, скорее всего, останется на том же уровне либо незначительно вырастет, до 20-30%. Тем более что скоро начинается сезон", - рассуждает Строилов.

Понятно, что если бы льготная ставка была ниже 12%, ситуация была совсем иная. Но государство очень осторожно поддерживает ипотеку, не желая перегревать рынок. В условиях, когда экономика сжимается, а доходы населения падают, недвижимость не должна искусственно расти в цене. Иначе возможно надувание "ценовых пузырей", как это сейчас, например, происходит в Европе. Агентство Moody's накануне выступило с предупреждением, что цены на недвижимость в ряде стран Евросоюза раздуты из-за антикризисных мер властей. Эта тенденция охватила самые стабильные государства Европы, что особенно настораживает экспертов.

"Если посмотреть на ситуацию с ценами на недвижимость в Европе, то видно, что основной рост наблюдается в Германии и северной Европе, прежде всего в Швеции и Дании", - комментирует директор аналитического департамента инвестиционной компании "РЕГИОН" Валерий Вайсберг.

У аналитиков Moody's также большие вопросы к Британии и Норвегии. За последние 5 лет цены на жилье в местных столицах взлетели на треть. Власти пытаются "остудить" рынок, но он по инерции засасывает деньги новых покупателей, ведь, кроме недвижимости, особо выгодных вложений на рынках Европы сейчас нет. Та же болезнь охватила Германию. По заявлениям местного ЦБ, жилье в основных мегаполисах (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн) переоценено на 20%. Коррекция может быть жесткой, предупреждают аналитики. Есть мнение, что через пару лет целые жилые массивы в Европе будут заброшены, поскольку строились они только ради инвестиций. Гендиректор "МИЭЛЬ Distant Property Management" Наталья Завалишина эти опасения не разделяет, правда, видит "пузыри" в курортной зоне Европы.

"Может быть, если говорить о каких-то более провинциальных городах, где цены завышены, это да, но в столицах, мне кажется, цены соответствуют качеству. Плюс есть нормативы строительства, они позволяют определить емкость рынка. Нет такой хаотичной застройки, как, например, на побережьях Болгарии или в Испании, где перебор курортной недвижимости", - считает Завалишина.

По мнению экспертов, ипотечный кризис в Европе не может быть столь же масштабным, каким он был в США 7 лет назад. Европейские банки находятся под более жестким контролем и не избалованы большим объемом производных бумаг, которые можно было бы привязать к закладным по ипотеке. Если кризис все же случится, то на России это не может сказаться: финансовые рынки Евросоюза для нас уже закрыты из-за санкций.