Авторские материалы Сложности сервитута: когда можно пользоваться участком соседа

Если сосед не дает проехать по своему участку – вероятно, он прав. Верховный суд принял решение, которое ограничивает возможности сервитута. Это ситуация, при которой граждане обязаны допускать владельцев соседних участков к своей земле по бытовой необходимости. Согласно разъяснению суда, принудительное право прохода можно устанавливать только в исключительных случаях, когда в буквальном смысле никаких других вариантов нет. Что это за случаи, пытался разобраться обозреватель "Вестей ФМ" Валерий Емельянов.

Ни в законах, ни в судах до сих пор нет четкой схемы решения споров между соседями, если один участок блокирует проход или проезд к другому. Есть только общий принцип, который гласит, что один гражданин имеет право пользоваться участком другого (даже без его согласия, но тогда нужно решение суда), если есть "насущная необходимость". Один из таких споров только что рассмотрели в Верховном суде. Мужчина соорудил гараж и туалет на границе с участком своей соседки и тем самым создал им обоим проблему – он не может туда подъехать сам и не удается подогнать ассенизаторскую машину для откачки отходов. Женщина изначально была против стройки, но в суде проиграла. Ее обязали убрать часть забора и грядки и дать соседу построить въезд на ее земле. Но Верховный суд решил совсем иначе. По участку женщины проезжать действительно удобнее, но мужчина может заезжать в гараж и по своим грядкам. То есть суд указал: раз есть альтернатива, то сервитут соседу не гарантирован.

Юристы говорят, что не все подобные споры можно урегулировать по такому же принципу. Чаще всего судьи пытаются принять какое-то смешанное решение, рассказывает партнер "ФБК Право" Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Подход, который сейчас суд предлагает, на самом деле нельзя считать единственно возможным и правильным, потому что, когда совершенно нельзя иначе, то – да, все очевидно, и сервитут должен быть установлен. Но полно ситуаций, когда в принципе альтернатива есть, но она очень неудобная. Более правильно было бы взвешивать неудобства обоих собственников.

Впрочем, единого мнения среди юристов нет. Часть из них горячо поддержала решение Верховного суда и привела вопиющие примеры злоупотребления сервитутом. Одна контора в Москве, имеющая гаражи рядом с жилыми домами, не стала проектировать въезд с улицы (это оказалось сложнее и дороже), а сделала дорожку для служебных машин прямо на дворовой территории. Причем заранее провела межевание, узаконив таким образом ситуацию, и теперь их обширный автопарк ежедневно ездит по своим делам мимо детских площадок. Сейчас идет суд, и контору хотят обязать развернуть въезд в гаражи в сторону, противоположную от домов. Как раз для таких случаев идеально подходит "безальтернативный принцип": если есть другие варианты прохода или въезда, то в первую очередь нужно использовать именно их, говорит гендиректор компании "Земельных дел контора" Илья Свиридов.

СВИРИДОВ: То есть альтернатива есть, но проектировщики приняли вот такое решение. Поэтому далеко не всегда сервитут накладывается в исключительных случаях. Поэтому, конечно, практику нужно менять. И если есть техническая и теоретическая возможности доступа к участку не через территорию соседа, то надо это делать.

Возвращаясь к истории с участками, специалисты признают, что в реальной практике вывести универсальное правило не получается. Очень часто никто не виноват в том, что участок оказался заблокирован. Например, по соседству с землей внезапно проложили трубопровод или трассу, и, чтобы объехать их, нужно намотать несколько километров. Либо – что бывает гораздо проще – получить право проезда по территории соседа. Решая последний подобный спор, Верховный суд оговорил еще один важный момент – за чей счет осуществляется сервитут. Вышло так, что нижестоящие суды обязали женщину, хозяйку участка, не только убрать забор и грядки ради проезда соседа, но еще сделать это своими силами и за свой счет. А это уже точно противоречит закону, о чем и заявили верховные судьи. Все работы, связанные с установлением права прохода или проезда, и ущерб, нанесенный участку, оплачивает исключительно тот, кому это право потребовалось, добавляет Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: По поводу возмещений, как правило, тут устойчивая позиция у судов. Она вытекает из здравого смысла. Если один собственник другому создает неудобства, а тот идет ему навстречу, то человек, из-за которого эти неудобства создаются и кто ограничивает права соседа, должен платить. Тут Верховный суд лишь повторил свою позицию. Здесь, как правило, споров и не возникает.

Есть еще масса нюансов, которые нужно учитывать в подобных спорах. Например, необязательно по каждому случаю идти в суд. Но для общего блага формальности лучше соблюсти. В описанной выше истории женщина сама освободила часть своего участка, чтобы угодить соседу. Но оформлять этот добровольный сервитут они не стали (бумагу нужно было регистрировать в Росреестре). В итоге мужчина устроил свалку запчастей на земле соседки, а затем еще и вкопал канализационные трубы для своего нового туалета прямо под грядками у женщины так, что стало невозможно ничего посадить вдоль забора. Чтобы избежать таких ситуаций, как раз и нужен письменный сервитут – он даст гарантию того, что сосед не "полезет" дальше. А если "полезет", то будет легко лишить его этого права или обязать платить за пользование своей землей.