Авторские материалы Дачный передел: что изменилось в новых правилах застройки СНТ

Дачные участки теперь могут быть совсем маленькими – от 4 соток. В России вступил в силу новый Свод правил застройки садовых товариществ. Можно ли теперь разделить свою земли и продать ее по частям? Или заставить соседа отодвинуть подальше от общей границы туалет или компостную яму? В новых правилах разбирался обозреватель «Вестей ФМ» Борис Бейлин.

Дачные кооперативы и СНТ давно уравняли в правах. Сейчас это – товарищества собственников недвижимости. Застройку таких участков регулирует обновленный Свод правил. Минимальная площадь садового земельного участка теперь – 4 сотки. Раньше для дач был норматив 6 соток. Бывших СНТ это практически не касается. В них и так иногда давали совсем маленькие участки (по 5 соток, а то и меньше). Разделить их невозможно и сейчас. Другое дело – бывшие дачные кооперативы. Как правило, они находятся в хороших местах. Земля там стоит миллионы. И теперь владелец, к примеру, 20 соток может спокойно разделить свою землю на 5 частей. И распорядиться ими по своему усмотрению, отмечает адвокат Светлана Жмурко.

ЖМУРКО: Участок можно разделить, чтобы продать его часть. То есть нужно сначала разделить, а потом поставить на кадастровый учет 2 участка. Тогда можно участок продать. Раньше такие мелкие участки было невозможно сформировать, так как существует определенный минимальный размер. Меньше просто нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на такой участок. Просто будет отказ.

Не исключено, что продать землю по частям в определенных случаях будет проще – легче найти покупателя. Хотя эксперты пока не могут спрогнозировать реакцию рынка. Все будет зависеть от количества таких предложений. И, естественно, от спроса на такие участки. 4 сотки вблизи Москвы, в стародачном месте, вполне сгодятся под таунхаус. Хотя застроить весь такой участок жильем нельзя. В правилах говорится, что под строения нужно отводить не более 30% территории. Правда, возникает вопрос: а кто все это будет контролировать? У местных властей ни сил, ни средств на это нет, полагает управляющий партнер «Содружества земельных юристов», адвокат Денис Литвинов. Если, конечно, не помогут соседи.

ЛИТВИНОВ: Для того чтобы проверить, установить факт того, что это нарушение как-то влияет на общественные отношения, нужна очень плотная работа муниципального земельного надзора. Я думаю, в обозримом будущем это нереально. Поэтому остается только гражданско-правовая ответственность. Плюс соседские споры, в которых и может быть выявлено это нарушение.

Специально для учета интереса соседей в новых правилах появилось жесткое требование: туалет, септик и площадка для компоста должны быть расположены не ближе 2 метров от границ участка. Однако относится ли эта норма к тому, что было построено ранее? Скорее всего, нет, говорит Светлана Жмурко.

ЖМУРКО: Любые законы, если нет специального указания, не имеют обратной силы. Поэтому новые нормы начинают действовать с момента, когда они были утверждены. Если изменились какие-то нормативы, то только начиная с этого времени и требуется соблюдение этих нормативов.

С другой стороны, если чрезмерная близость соседского туалета доставляет владельцу участка неудобства, он может попросить передвинуть это строение. А если сосед не пойдет навстречу, отмечает Светлана Жмурко, хозяин вправе обратиться в суд.

ЖМУРКО: В суде, скорее всего, потребуется проведение экспертизы, которая будет устанавливать, на каком расстоянии находится этот туалет. Второй вопрос – нарушает ли эта постройка, такое ее близкое расположение от границ участка, права соседа, который обратился в суд.

При рассмотрение подобных дел суд наверняка будет руководствоваться действующими нормами, полагает адвокат Денис Литвинов. Хотя, конечно, просто ссылки на нарушение Свода правил застройки будет недостаточно.

ЛИТВИНОВ: Спор будет рассматриваться, исходя из тех норм, которые установлены сейчас. То есть будет учитываться текущее (установленное новым сводом правил) минимальное расстояние. Но при этом подающий иск собственник соседнего участка (которому мешает этот септик) должен еще доказать, чем именно этот септик мешает. Ведь, может быть, вопрос – в сантиметрах. Скажем, не 2 метра, а 1,50 или 1,70. И, конечно, суд будет исходить из фактических обстоятельств. Проверять, а можно ли этот септик сохранить.

В Своде правил есть и другие изменения. Так, раньше от садоводов требовали обязательно ставить заборы друг от друга высотой полтора метра. Причем не сплошные, а сетчатые. Теперь без забора можно обойтись. Или, наоборот, по согласованию с соседями построить глухое ограждение.

Кроме того, по новым правилам земли общего пользования, то есть дороги, проезды, парковки, детские площадки и места для мусорных контейнеров, должны занимать не менее 20% от общей территории товарищества. Но перекраивать уже существующие поселки не надо. Такие требования касаются только вновь создаваемых объединений.