Авторские материалы Продал сам – больше осталось: заёмщики смогут торговать залоговым жильём без банка

Госдума обсуждает законопроект, который позволит заемщикам самим продавать недвижимость, находящуюся в залоге. Таким образом они могут сэкономить на аукционных комиссиях и не только вернуть кредит банку, но и сберечь немалые суммы. Подробности – у обозревателя «Вестей ФМ» Сергея Артемова.

За минувшие 20 лет в России были выданы 10 миллионов ипотечных кредитов. И финансовая реальность у многих заемщиков спустя некоторое время выглядела куда хуже изначальных ожиданий. Или возникали разные чрезвычайные обстоятельства, которые требовали расставания с квартирой.

Но бывает и так, что рыночная цена на момент ипотечной покупки и на момент вынужденной продажи – две совершенно разные величины, говорит адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Марина Костина.

КОСТИНА: Бывают случаи, когда квартира выставляется на торги, которые признаются несостоявшимися, то есть никто не купил в момент первых торгов данное недвижимое имущество. Потом стоимость эта, соответственно, становится все меньше и меньше. Естественно, суммы, вырученные за счёт реализации квартиры, могут оказаться даже меньше задолженности перед банком – при условии, что сумма задолженности может вырасти за счёт процентов и пени.

Вот абстрактный пример. У человека есть 2 миллиона рублей. Он вносит их как 20-процентный взнос за квартиру ценой в 10 миллионов. И на 8 миллионов оформляет ипотечный кредит. Выплачивает из него миллион, но вдруг теряет работу и стабильный доход. Банк продает квартиру на торгах, но всего за 6 миллионов – такова оказалась ее рыночная цена. В итоге человек – без своих первоначальных денег, без квартиры, да еще должен банку миллион.

В Госдуме решили помочь заемщикам в их трудных ситуациях и предлагают разрешить им продавать залоговую недвижимость без участия банков. Сейчас такой вариант тоже возможен, но только через аукционы. А там неизвестно, какой будет финансовый итог, да и комиссию для организаторов торгов и оценщика, а это – от 5% от сделки и выше, оставить придется, говорит председатель думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

АКСАКОВ: Иногда поступают сигналы о том, что жильё продается дешевле "рынка", ну и, соответственно, у залогодателя возникает недовольство, поскольку иногда суммы, вырученной от продажи жилья, не хватает на погашение кредита, а тем более был период, в течение которого заемщик погашал кредит, и, очевидно, то жильё, которое продается, должно, как правило, позволять погасить кредит. Иногда может даже остаться сверх суммы погашенного кредита, в том числе потому, что жильё берётся с дисконтом в залог, причём с довольно приличным дисконтом, соответственно, может быть продано дороже, чем оно числится на балансе при выдаче кредита под залог жилья.

И сегодня в нижней палате обсуждаются поправки в закон «Об ипотеке», чтобы заемщик продавал предмет залога кому угодно по своему желанию.

Условий – 2: недвижимость не приобреталась для предпринимательской деятельности и размер кредита на нее не превышает 15 миллионов рублей. Дальше по тексту законопроекта так: человек не может платить и чувствует, что эти проблемы – надолго и что банк вскоре начнет задавать неприятные вопросы; на правовом языке это называется "залоговая недвижимость под угрозой взыскания". И вот тогда ему нужно срочно направить в банк заявление о том, что он сам намерен продать предмет залога. У него, как предполагают авторы законопроекта, есть на такую продажу 6 месяцев. И со дня подачи заявления банк не вправе обращаться в суды по поводу взыскания этой недвижимости. И наоборот: если в суде требование банка зарегистрировано, то заемщику остается смириться.

И все же, если заемщик успел первым, то банк делает для него полный расчет остатков ипотечного кредита, включающий и те 6 месяцев самостоятельной продажи, которые даны заемщику. То есть кредит не замораживается с того момента, когда заемщик понимает, что не может платить и решается избавиться от квартиры или дома. Быстро продал – меньше возвращать банку.

2/3 ипотечных кредитов в последние годы банки выдают для сделок на вторичном рынке. В этом сегменте выгода самостоятельной продажи, по словам Марины Костиной, очевидна.

КОСТИНА: Например, купили мы квартиру в каком-то старом фонде. Квартира была, так сказать, не в очень хорошем состоянии. За время проживания в этой квартире заемщик сделал улучшения, её рыночная цена могла возрасти. Но при этом при продаже, в связи с реализацией заложенного имущества, это рыночная стоимость, по сути, не пересматривается. Поэтому если у заемщика возникнет право на продажу квартиры самостоятельно, до того как этим будет заниматься банк, вполне возможно, он сможет продать эту квартиру по более высокой цене, соответствующей рыночной стоимости на момент продажи.

В проекте сказано, что деньги, полученные от продажи залоговой недвижимости, заемщик должен внести на счет ипотечного кредита. У банка есть 5 дней, чтобы забрать оттуда то, что ему причитается, а остаток – при наличии такового – выплатить назад заемщику.

Анатолий Аксаков напомнил также, что физическое лицо, продавая залоговую недвижимость, освобождается от уплаты налогов, потому что оно фактически выполняет миссию кредитора в таком случае. И чем успешнее он продаст жилье – тем больше сможет оставить себе.