Авторские материалы "Соломка" покупателя квартиры: что нужно указать в договоре

Как продать или купить квартиру и не остаться в дураках? Сегодня на рынке недвижимости – новая реальность. Покупатели квартир начали буквально страховаться от будущих судебных исков продавцов. В договорах появляются формулировки, которые еще недавно казались странными. Продавцы письменно подтверждают, что находятся в здравом уме, не действуют под влиянием мошенников и понимают последствия сделки. Почему без этого уже не обойтись и как правильно защитить себя от мошенников при покупке квартиры, расскажет Александр Ельшевский.

Рынок вторичного жилья становится всё более рискованным для покупателей, и причина – в том, что продавцы всё чаще пытаются оспорить уже совершённые сделки. Причём происходит это не сразу, а спустя месяцы или даже годы. В судах появляются заявления, в которых бывшие собственники утверждают, что находились под влиянием мошенников, были введены в заблуждение или вообще не осознавали последствий своих действий.

Именно рост таких споров и заставил участников рынка менять подход. Теперь в договорах всё чаще прямо прописывают, что продавец действует добровольно, находится в здравом уме, понимает, что после сделки полностью теряет права на квартиру и никто не принуждал его к продаже. Это делается заранее – чтобы лишить человека возможности потом заявить в суде, что он «передумал» или «не понимал, что делает».

Изначально нужно больше общаться с клиентами, спрашивать о соседях, магазинах или поликлинике рядом с домом. Люди, находящиеся под контролем мошенников, обычно избегают таких разговоров. Директор отделения Московской городской службы недвижимости «Ленинский проспект» Валерий Гребенник считает эту задачу одной из приоритетных у современного риелтора.

ГРЕБЕННИК: Важно, чтобы специалист мог разговорить своего визави, смотреть, как он отвечает на неожиданные вопросы. Как реагирует на шутки. Нужно выяснять, куда человек денется потом, что будет делать с деньгами.

И, конечно же, важен максимально проработанный договор, подчеркивает Валерий Гребенник.

ГРЕБЕННИК: Все, что можно внести в договор, – все должно быть. Суд это читает, и, кроме того, все должно быть доказуемо и подтверждаемо.

Но в итоге, по словам эксперта, каждый случай – индивидуален, и стопроцентную гарантию сейчас не может дать никто, говорит Валерий Гребенник.

ГРЕБЕННИК: Мошенники обманывают не сразу, важно проверять движения по счетам. Куда подевались родственники? Должен быть человек, который следит за всем этим, нет золотого правила, и каждый случай – индивидуален и плохо описывается. Без человека, который следит максимально за всем... Каждый пункт памятки такой – это способ лишь подстелить соломки.

Ни нотариальное оформление сделки, в ходе которого нотариус проверяет документы и отвечает за сделку своим имуществом, ни платные проверки квартиры через специализированные сервисы не дают гарантии. В судах нотариусы отвечают только за документальную сторону. А сервисы не отвечают вообще ни за что. А с документами все будет в порядке, и даже справки из ПНД подтвердят вменяемость продавца, которого ведут голоса из трубки, подговорившие жертву на участие в "спецоперации".

Как говорят специалисты, одних формулировок в договоре сегодня уже недостаточно. Главное правило современного рынка звучит предельно практично: к любой сделке нужно готовиться так, будто впереди будет судебное разбирательство. Это означает, что необходимо заранее создавать доказательства своей добросовестности.

Важно сохранять всю переписку с продавцом – сообщения, письма, договорённости. Если обсуждение происходит устно, полезно фиксировать разговоры, потому что аудиозапись может стать важным доказательством в случае конфликта. Передачу денег также рекомендуют проводить максимально прозрачно – через банковский аккредитив или ячейку. Это исключает ситуацию, когда продавец позже заявит, что денег он якобы не получал.

Ключевая защита покупателя – это не доверие, а доказательства. В суде важны не слова, а документы и факты. Поэтому необходимо сохранять всё – договоры, расписки, банковские документы, нотариальные заверения, переписку и любые подтверждения переговоров. В некоторых случаях дополнительно запрашивают медицинские справки о состоянии продавца, чтобы исключить будущие заявления о недееспособности. Это уже стало обычной практикой, особенно при покупке квартир у пожилых людей.

Рынок недвижимости изменился. Сегодня покупка квартиры – это не только крупная финансовая операция, но и потенциальный юридический риск. И главная ошибка – считать, что после подписания договора история закончена. На практике именно заранее собранные доказательства становятся единственной гарантией того, что через несколько лет купленную квартиру не придётся отстаивать в суде.

Главное, как всегда – здравый смысл, скепсис и подготовка к сделке, как к будущему суду. И продавец, и покупатель должны быть информированы о том, как действуют мошенники, потому что главная защитная линия проходит именно в головах людей.

Если хотите быть на шаг впереди мошенников, читайте и подписывайтесь на мой канал «Без обмана» в самых популярных мессенджерах. Там разборы реальных схем, манипуляций и новых выдумок мошенников во всех сферах. Найти канал «Без обмана» просто – в любом поисковике пишите название и мою фамилию, он будет в первых строчках выдачи.