Персона грата Рынок жилья – ожидания и прогнозы
Программу "Персона грата" ведёт Виталий Ушканов.
Осень, как известно, – время сбора урожая, подсчёта цыплят, обострения разнообразных хронических заболеваний, и, конечно же, это время, когда традиционно вырастает спрос на жильё. В этом году с урожаями и болезнями всё будет, как обычно. Отечественные цыплята взамен заморских будут востребованы в гораздо большем количестве, чем обычно. А вот с квадратными метрами ситуация посложнее. Традиционного всплеска спроса на жильё может и не случиться, поскольку непонятно, что будет происходить с банковскими кредитами.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев – желанная персона в студии.
По вашим оценкам, упадут ли продажи или пока особых оснований для тревоги нет?
К. Апрелев: На самом деле темпы продаж, безусловно, замедлятся, возрастёт ожидание непонятных событий. Но однозначно в течение осени рублёвые цены вряд ли существенно изменятся, потому что рынок – достаточно консервативная среда. 90 процентов всех, кто продаёт или покупает квартиры, – это обычные люди. И, безусловно, у них нет какой-то острой необходимости немедленно продать, особенно если это их единственное жильё.
Второй момент: людям нужно понимать, если продать, то в чём сберегать то, что будет получено. Это в случае, когда у продавца есть, где жить. И здесь тоже очень много ответов, как непонятностей и неопределённостей. Что будет с долларом? Что будет с евро? Что будет вообще на рынке взаимоотношений между рублём и другими валютами?
То есть, вы считаете, что среди инструментов финансовых сбережений недвижимость – это самый надёжный вариант?
К. Апрелев: На самом деле наиболее стабильный и наиболее надёжный. Размещать деньги на депозите в принципе можно, но тут возникает вопрос. Когда вам придётся их снять с депозита, если что-то экстренное произойдёт, вы все эти накопления потеряете. Второе. Понятно, что других инструментов, более надёжных, чем депозит и недвижимость, пока в России не существует. Из доступных населению. Я имею в виду и операции на рынке ценных бумаг, которые тоже становятся ещё более рискованными, тем более, что этот рынок известен всем отсутствием дивидендов. Там есть только прирост стоимость акций либо ценных бумаг на сегодня, а вот чего-то, что могло бы приносить постоянную доходность, нет. В этом смысле депозит и недвижимость – это те инструменты, которые приносят ежегодную доходность, если этими инструментами эффективно управлять. Ну и недвижимость, как это ни странно, весь 2014 год пользуется большей популярностью по сравнению с депозитами.
В соответствии с банковской статистикой и аналитикой в первом полугодии 2014 года большая часть населения поснимало депозиты, в том числе долгосрочные и самые крупные...
И куда они делись?
К. Апрелев: Естественно, были вложены в недвижимость либо в валютные сбережения. Тут есть как бы некая альтернатива. Как мне кажется, большая часть из снятых населением средств ушла в недвижимость. Для того, чтобы сказать, что будет, надо понимать, а что уже произошло в этом году. Как известно, геополитический кризис начался ещё осенью 2013 года. В целом некая покупательная способность недвижимости начала снижаться ещё в прошлом году, практически с января. Её разогрели в прошлом году только благодаря снижению ставок по ипотеке.
А что сегодня происходит? Сегодня происходит противоположная ситуация. Ставки по ипотеке растут, значит, доступность ипотеки снижается, а ипотека сегодня – один из инструментов, который стимулирует спрос.
Причём вторичному рынку это не так страшно, потому что там доля ипотеки 30-40-50 процентов, не больше, от всех совершаемых сделок в разных регионах России. А вот первичный рынок – это как раз, на мой взгляд, зона потенциальных рисков сегодня. Это наиболее рискованный рынок. На нём до 90 процентов от общего объёма продаж сегодня стимулируются ипотечными кредитами. Как раз в этом и кроется угроза. Потому что как только людям перестанет быть доступной ипотека, а ставка в случае дефицита денежных средств может существенно увеличиться...
Она и так не маленькая.
К. Апрелев: Она и так не маленькая. Абсолютно согласен. Но ещё больше может увеличиться, и доступность ипотеки сократится. Сократится доступность за счёт того, что кто-то, к сожалению, может потерять работу, может потерять объёмы доходов, а это, конечно же, усилит давление в целом на этот рынок. Если вдвое уменьшатся объёмы ипотечного кредитования, это, по сути, более чем вдвое уменьшит спрос. Уменьшится спрос, снизится количество реальных покупателей на этом рынке.
А что это значит для стройки? Например, в объекте продали половину или треть квартир. И объект ещё на самой начальной стадии. Естественно, если продали всего треть квартир, застройщик этот объект достраивать не будет.
И деньги не вернёт?
К. Апрелев: Конечно, он деньги не вернёт. А концепция обманутых дольщиков опять начнёт достаточно эффективно развиваться, потому что в ситуации недостроя, даже когда просто нет денег, банки финансировать дострой тоже не очень будут, потому что это достаточно рискованный процесс на фоне сокращения в целом финансовых ресурсов и на фоне сокращения потенциального спроса.
Естественно, это приведёт к следующему витку ситуации, когда незавершённые объекты заморозятся на неопределённый срок. Но проблема в том, что одно дело – просто обманутые дольщики, как это было раньше, или не обманутые, а те, кто заплатил, но не может получить свою квартиру, это на самом деле полбеды по сравнению с тем, что может произойти в нынешней ситуации.
А что может произойти?
К. Апрелев: Стройка не строится, объект не развивается, перспектива получения жилья не очевидна, человек не просто вложил деньги, а продолжает платить проценты по кредиту. И в этой ситуации это очень серьёзная проблема. Мотивация человека платить по кредиту для стройки, которая не продолжается, ноль целых и ноль десятых. В этой ситуации что человек будет делать? Он, скорее всего, скажет банку, да заберите этот актив, он мне не нужен.
А банк скажет, что ему он тоже не особо нужен.
К. Апрелев: У банков нет возможности обратить взыскание на другое имущество человека, потому что они могут обращать взыскание только на то имущество, которое приобретено человеком в счёт полученного ипотечного кредита. Получается замкнутый круг. В этой ситуации банки, прежде всего, могут оказаться крайними. Всё, конечно, не так просто. Я просто рисую более банальный сценарий. Тем не менее, это очень существенная угроза с учётом закредитованности первичного рынка. На сегодняшний момент очень многие банки под те же самые объекты планировали и планируют выпускать ценные бумаги, и в результате получается двойная закредитованность на один и тот же актив. В этой ситуации всё может ещё больше усугубиться.
Поэтому самую большую угрозу этот кризис несёт первичному рынку и застройщикам, как наиболее высоко рискованному бизнесу на этом рынке, и, безусловно, именно в этой сфере сегодня нужно предпринимать какие-то более эффективные действия.
Что будут делать застройщики в этой ситуации? Быстро будут достраивать те объекты, которые находятся в максимальной степени готовности, сдавать их и продавать.
И продавать тогда уже по цене, может быть, ниже, чем хотелось бы?
К. Апрелев: Естественно. Потому что осенью нужно продать. Вот та задача, перед которой стоят застройщики. В этом смысле инвесторы могут выиграть, кому точно нужно жильё, чтобы в нём жить, а не в инвестиционных целях. Но надо очень осторожно смотреть на объекты, выбирать те, которые в себе не несут риска, то есть, находятся в максимальной степени готовности, а лучше вообще являются сданными. Потому что тогда у вас никаких рисков не остаётся.
Ну а вторичный рынок, конечно, будет себя более благополучно чувствовать, по крайней мере до конца осени. В нашем прогнозе нет каких-то существенных угроз ему. Рублёвые цены, скорее всего, будут достаточно стабильны. Как мы видим, в августе даже произошёл небольшой прирост цен в рублях. Конечно, он смешной, равен 0,3 процента. Это даже не прирост и не компенсация инфляции. Но вот таким будет рынок. То есть, с очень небольшим приростом в рублёвых ценах, может быть, даже с остановкой в рублёвых ценах, но всё-таки прирост сохранится. А долларовые цены, естественно, будут снижаться. То есть, на фоне прироста цен на 0,3 процента в августе, на 3,6 процента в долларах цены снизились.
Понятно, что мы все живём в рублёвой зоне, понимаем свои доходы и соизмеряем их с рублёвой зоной.
И зарплата рублёвая.
К. Апрелев: Безусловно. По этой причине, ипотечные кредиты, если кто-то их рассматривает, в нынешней ситуации нужно брать однозначно в рублях. И не с плавающей ставкой, а с фиксированной, пусть даже несколько большей, чем при плавающей ставке. Вот те рекомендации, которые точно нужно услышать.
Ну и, безусловно, рынок сейчас активизировался, опять пошли продажи, какие-то операции, кто-то, кто откладывал улучшение своих жилищных условий и кто в первом квартале, когда все ринулись на этот рынок, ничего там не приобрёл, сейчас именно небольшие улучшения своих жилищных условий рассматривают, либо, наоборот, уменьшение своей площади. То есть, эта активность присутствует. Мне кажется, что активность вообще на рынке недвижимости не снизилась, хотя срок экспозиции объектов, безусловно, в полтора раза увеличился. Сейчас срок продажи объекта увеличился в полтора раза.
Досье:
АПРЕЛЕВ Константин Николаевич – вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Родился 6 августа 1964 года в Казахстане. Работал на теплоэлектростанции в Северодвинске, служил в армии.
Окончил Московский энергетический институт. С 1991 года профессионально занимается менеджментом в сфере недвижимости. Неоднократно проходил обучение и стажировки в США, Чехии, Венгрии и России.
Создатель первых в России курсов специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии. Один из авторов концепции развития рынка недвижимости в России. Автор многих статей в прессе и профессиональных изданиях.
Президент агентства недвижимости "Савва". Один из основателей и первый президент Российской гильдии риэлторов.
Женат. В семье растут два сына, чьё воспитание наш гость называет одним из главных своих увлечений. Кроме того, в Константине Апрелеве уживаются любовь к рыбалке и к разведению аквариумных рыбок. Также он увлечённо читает фантастическую литературу и катается на горных лыжах.
Полностью беседу с гостем слушайте в аудиофайле.
