Домашняя академия Кредит под залог как гарантия звёздного неба над головой
Ведущие программы – Наталья Стребнева и Александр Хабургаев.
Суды в массовом порядке принимают решения о выселении из квартиры за просроченный заём. Почему не стоит брать кредит под залог единственной квартиры? Поговорим о такого рода квартирном рейдерстве.
Гость в студии – юрист и правозащитник "Общественного комитета по защите от квартирного рейдерства" Елена Сергеевна Калиничева.
Это правда, что суды в массовом порядке принимают решения о выселении из квартиры за просроченный заём?
Е. Калиничева: К сожалению, это так. Потому что вопрос идёт о договорных обязательствах. Если человек заключает кредитный договор или договор займа, даёт в залог своё недвижимое имущество и не исполняет обязательства что по первому, что по второму договору, суды, к сожалению, в большинстве подобных случаев принимают сторону заимодавца либо кредитной организации.
В разговоре принимает участие один из потерпевших, всеми любимый актёр Сергей Фролов, человек, который на своей собственной судьбе познал все эти круги ада.
С. Фролов: Потерпевший, но косвенно.
Удалось восстановить справедливость или нет?
С. Фролов: По моему опыту, справедливость устанавливается не в этом месте и не в этом мире, поэтому мы вместе с Е. Калиничевой как раз занимаемся этим делом.
Почему всё-таки это происходит? Если это происходит так часто, значит, что что-то не так в системе, она неправильно выстроена?
Е. Калиничева: Дело в том, что когда писались законы о договоре займа, а сам заём был изобретён очень давно, и когда они стали применяться в России, то у населения не было таких денежных средств, чтобы им можно было выдавать в таком количестве займы. Для этого существовали банки и кредитные организации, которые могли выдать крупный заём, в том числе под залог недвижимого имущества, либо выдать заём для приобретения недвижимости. До поры до времени всё происходило нормально, потому что кредитный договор с кредитной организацией был чётко отрегулирован, контролировались процентные ставки, контролировалась возвратность данного кредита. И тогда было понятно, что если человек не справился с кредитом, тогда он действительно должен отдать жильё, под которое брал кредит.
Но существует Дума, которую мы на то избираем, чтобы депутаты там сидели и регулярно законы переписывали, если меняются времена и нравы.
Е. Калиничева: Совершенно верно.
А чего они не переписывают?
Е. Калиничева: Поэтому мы с вами и бьём тревогу, потому что сейчас развелось очень много организаций, которые выдают займы и берут в залог недвижимое имущество. И очень часто они берут в залог именно единственной у человека жильё. И потом эта ситуация становится предметом манипуляций для недобросовестных заимодавцев.
С. Фролов: Сейчас такие времена, что законы меняются каждую секунду, и законы меняются под свои времена.
А в чью сторону они меняются и чьи интересы они (эти законы) больше обслуживают?
Е. Калиничева: Сейчас они больше обслуживают интересы именно организаций-займодателей. Потому что сейчас выдают займы не только организации, но и появившиеся в последнее время частные инвесторы. Любой человек, мечтающий разбогатеть, может сегодня выдавать кредиты. А этот момент регулируется сейчас у нас в стране общими нормами Гражданского кодекса, где написано, что вы выдаёте заём и получаете проценты по этому займу.
А не просматривается ли в этом какая-то коррупционная составляющая?
Е. Калиничева: Коррупционную составляющую можно заподозрить везде, во всех видах деятельности, где задействованы денежные средства и где возможны большие прибыли, а именно эта деятельность приносит очень большие прибыли.
Сергей, вы не производите впечатления наивного человека. Как вам удалось пострадать от такой ситуации?
С. Фролов: Я с недавних пор начал общаться с Е. Калиничевой, и от её рассказов мои оставшиеся волосы встают дыбом. Потому что такое огромное количество людей, которые по своему наивному отношению к жизни или по каким-то своим человеческим качествам, пострадало. А я делю людей на людей человечных и на людей бесчеловечных, с которыми, к сожалению, приходится сталкиваться. И вторых, как правило, больше.
Моя история началась со смерти моей матери в 2013 году, когда я неожиданно в маминой квартире обнаружил огромнейшее количество всяких кредитных договоров, в том числе обнаружил и договор займа и договор ипотеки, написанный и выданный Международным кредитным бюро. Это действительно международная организация, но я тогда не понимал, что это за организация, которая выдаёт кредиты более чем на 600 тысяч рублей, составляя их в рублёвом эквиваленте американской валюты. Думаю, что в самое ближайшее время число людей, тоже обманутых таким путём, должно возрасти. Мало того, что моя мама страдала диабетом, она нигде не работала и была в принципе недееспособной для получения кредита в каких-то официальных финансовых структурах. Ни один официальный банк не дал бы ей кредит ни на каких условиях. Тем не менее, я обнаружил кредитный договор, который был сначала оформлен на 800 тысяч, и где-то спустя год ею был оформлен ещё один, уже "перекредит", который должен быть покрыть предыдущий кредит и реструктуризировать имевший долг.
И это было тоже не банке, а в этой компании?
С. Фролов: В этом и заключалась самая закавыка. Нюанс содержался в последнем слове "бюро".
Е. Калиничева: Да, действительно. Это была микрофинансовая организация под названием "Международное кредитное бюро", которое на сегодняшний день прогремело по России своими резонансными историями, в том числе и рейдерскими захватами собственности. Эта микрофинансовая организация изначально была создана для того, чтобы выдавать микрозаймы. Но она, используя некую лазейку в статье закона о микрофинансовой деятельности, по которой она имела право выдавать займы, стала выдавать крупные займы на суммы свыше 1 млн рублей именно под залог недвижимого имущества. Это "бюро" разработало некую хитрую схему, по которой люди, которые заключали договор займа и закладывали при этом свои квартиры, оставались потом без квартир, хотя и выплачивали этот заём полностью.
Причём по закону придраться не к чему?
Е. Калиничева: Мы стараемся придираться, и по закону в том числе, и по поводу того, что эта организация ведёт себя недобросовестно. Но пока, к сожалению, нас суды слышат в единичных только случаях, а в общей своей массе они рассматривают эту схему как простой договор займа. Что человек пришёл брать заём, берёт заём, и он должен читать договор, понимать условия этого договора, а на все другие нюансы суды не обращают внимания.
В чём хитрость именно этой схемы? Это не просто договор займа. На чём люди попадались? Изначально клиенты приходили в организацию, узнав о ней с помощью сайта в Интернете, на котором указано, что это кредитная организация, которая выдаёт кредиты именно под залог недвижимого имущества. Хотя она не является кредитной организацией. Что это даёт? Некое доверительное отношение, потому что у граждан нашей страны сложилось определённое доверительное отношение к кредитным организациям. И они понимают, что если они приходят брать кредит под залог недвижимого имущества, то это будут обязательно долгосрочные обязательства, что это будет кредит на несколько лет, который рассчитают так, чтобы человек мог этот кредит вернуть.
Стоит сказать, что данная компания создана латвийскими бизнесменами, и она имеет отношение к крупному латвийскому банку Rietumu bank, из которого вплоть до 2015 года, это видно по финансовым документам, шло активное кредитование деятельности данной организации. То есть, происходило вливание денег зарубежного банка в этот бизнес. А у нашего советского человека всё, что иностранное, тем более вызывает особое уважение и доверие. Когда клиенты приходили в эту организацию, им сразу говорили, что это международная организация. На этом они и строили некие свои уловки, на которых и строилась эта схема. В первую встречу с людьми подписывали рублёвый договор займа на 10 лет, где не было никаких ссылок на то, что люди должны выплачивать суммы в долларовом эквиваленте. И человек подписывал данный договор. Российские клиенты часто финансово не образованы, и, когда они приходят в финансовую организацию для заключения кредитного договора, то, как правило, не вчитываются в какие-то условия глубоко. Обычно смотрят лишь те пункты, которые людей интересуют, так как они понимают, что это кредитная организация, и у них есть к ней определённое доверие.
Вот на это и было всё рассчитано. Первый договор, который люди подписывали, на руки не выдавался по причине того, что он должен быть сначала одобрен, а потом подписан руководством организации.
А по закону они имеют право не выдавать договор?
Е. Калиничева: По закону, если подписывается договор, он подписывается обеими сторонами. Но пока он не подписан обеими сторонами, он не начинает действовать. В чём была здесь уловка? Когда люди подписывали данный договор, в нём содержалось положение, что теперь они не имеют права отказываться в дальнейшем от получения займа, не понеся какие-то финансовые потери. То есть, предусматривался штраф за отказ от заключения займа. Но в данный момент у клиента ещё была обратная дорога. Только не все знали об этом, подписывая договор.
Ещё один нюанс: в организацию клиентов приводили брокеры. Ими с брокерами заключался отдельный договор. И на момент, когда клиенты подписывали первый договор, считалось, что брокерские услуги выполнены, и человек был уже должен заплатить брокеру 100-150 тысяч. Конечно, тот люди из того контингента, который приходил в Международное кредитное бюро, не могли вот так взять и выложить из кармана просто так 150 тысяч рублей. Им надо было взять заём, который им выдавали, и из этого займа расплатиться по брокерскому договору. И когда подписывался договор займа, клиенты должны были предоставить правоустанавливающие документы на квартиру для того, чтобы, со слов работников МКБ (Международного кредитного бюро), приехала страховая компания, посмотрела квартиру, сделала оценку этой квартиры, потому что эта квартира будет в случае чего затем закладываться и на неё будет распространяться обременение.
Что происходило затем? Клиентам звонили и говорили, что их заявка на заём рассмотрена и одобрена и они могут прийти для оформления дальнейших договорных отношений. И когда они приходили, то им уже предоставляли для подписи договор не на 10 лет, а на 3 года, и это максимум, на ту же самую сумму. Что такое сумма 1-1,5 млн под 22-24 процента годовых по займу. Это очень высокий процент. При этом наряду с суммой в рублях указывался эквивалент суммы в долларах США.
Уже на этом этапе начинался обман клиентов. Им говорили, что это международная организация, у которой все программы работают в долларовых системах. Клиентов просили на это не обращать внимания, так как все равно они будут выплачивать заём в рублях. Да, как оказалось, взявшие заём клиенты должны были выплачивать его в рублях, но по курсу. А это не всем разъясняли изначально. Поэтому многие повелись.
Кроме того, использовались другие уловки. Им напоминали, что клиент может, конечно, от займа отказаться, но ему все равно надо будет отдать брокеру 150 тысяч рублей. А по тому договору, который был подписан изначально, был ещё предусмотрен штраф в размере 1,5 процента от всей суммы, которую клиент должен был якобы получить. Кроме того, в первых договорах было ещё прописано, что, пока клиент всё не выплатит, у него шли проценты. То есть, это была некая такая финансовая ловушка, в которую клиенты попадали с самого начала.
На этом этапе клиентам, конечно, нужно было разворачиваться и уходить. В тот момент это можно было ещё сделать. Почему? Потому что нужно различать договор займа и кредитный договор. Это два разных договора. Чем они отличаются друг от друга? Кредитный договор начинает действовать с того момент, как вы его подписали. Договор займа начинает действовать только с того момента, как вы получили денежные средства.
Но те, кто давали этот заём, уже рассмотрели квартиру, уже имеют копии документов на руках. Это ничем человеку, который обратился за займом, не грозит?
Е. Калиничева: Конечно, если вы поднимите шум, они никуда не денутся, документы вам отдадут. И очень проблематично им будет идти и взыскивать некие штрафы, которые они заложили в договор, потому что изначально эти штрафы незаконны. Потому что сам договор построен как кредитный договор. На этом этапе в данной ситуации человеку не нужно брать деньги, он должен от денег отказаться. И пока клиент не подписал уже окончательный договор ипотеки и его имущество ещё не заложено, можно поворачиваться и уходить. Никакие штрафы компания с клиента взыскать через суд не сможет никогда, потому что это незаконно и не имеет никаких оснований.
Что можно посоветовать людям, в которых есть престарелые родители?
С. Фролов: Интересоваться нужно, в первую очередь, окружением родителей. Потому что, как оказалось, а это стало ясно только после смерти мамы, мою маму тщательнейшим образом обрабатывали. Причём делали всё это при наличии моей же родной сестры. Сестре говорилась одна информация, маме – другая. И у мамы появился новый круг знакомых. Поэтому надо любить своих родителей и хотя бы через день узнавать, что с ними происходит, как течёт их жизнь. Да, тревоги у них бывают разные, проявляется это иногда в каскаде эмоций, но всё это надо терпеть и понимать. И самое сложное в этой ситуации – постараться показать, что тебе не важно наследство, а важны чисто человеческие отношения. Потому что человек (моя мама) погибал. Это я понял только после смерти мамы, внимательно осмотрев квартиру и найдя огромное количество кредитов на какие-то плазмы, телефоны, айфоны и даже машины. На мне сейчас ездят две машины "Дэу Нексия", и от ГИБДД мне приходят штрафы. Но я как не вступивший ещё в наследство, то есть не оформивший ещё наследство, не имеют права, таково российское законодательство, объявить их в угон. То есть, я, собственно говоря, со всех сторон сейчас абсолютно бесправный человек. А они ездят по доверенности, которую можно сейчас сделать электронным способом.
Дальше происходило перезаключение договора? Как сказал Сергей, он нашёл два договора займа...
С. Фролов: Да, у меня было два договора займа. Один – на одну сумму, а другой – на две таких же суммы.
Е. Калиничева: Когда мы проанализировали истории всех клиентов, мы обратили внимание на то, что у всех после первого договора займа шло перезаключение договора займа. То есть, это была система. Для чего это делалось? Когда у нас произошёл резкий скачок стоимости доллара и страна вошла в кризис, очень многие, особенно те, кто брал валютные кредиты, очень сильно пострадали. Но банки, по крайней мере, не ухудшали положение заёмщиков в этой ситуации. Здесь же произошло всё как раз наоборот. Международное кредитное бюро стало вызывать своих клиентов под разными благовидными предлогами, что они со своей стороны предоставят реструктуризацию либо кредитные каникулы. Но что они делали? Наоборот, ухудшали ситуацию своим клиентам. Под каким-то благовидным предлогом они досрочно закрывали первый договор займа и предлагали заёмщикам подписать второй договор займа, где сумма основного долга была значительно увеличена за счёт того, что из первого договора займа в неё включили пенни и проценты. И вот на новую сумму основного долга они снова начали накручивать проценты, и на него, естественно, снова стал влиять курс доллара. Для чего это делалось? Чтобы у клиента, несмотря на то, что тот ежемесячно оплачивает заём, сумма займа постоянно увеличивалась. И она должна в конечном итоге стать примерно равной рыночной стоимости заложенного имущества.
На что людям нужно обращать внимание, чтобы не попасть в подобную ситуацию? В какой момент стоит человеку решиться на получение каких-то средств на какой-то период, где обеспечением заключаемого договора является квартира?
Е. Калиничева: Голову нужно включить в тот момент, когда вы выбираете ту организацию, в которую идёте за кредитом. Именно за кредитом. Потому что за займами в какие-то сторонние организации ходить не стоит, особенно если требуется там заложить жильё. То есть, в микрофинансовые организации вы ходите за микрозаймами, но не надо там закладывать своё, тем более единственное жильё.
Кроме того, в России до настоящего времени не отрегулирована схема выдачи займов ни частными инвесторами, ни какими-то организациями. Последнее, что клиент может сделать, это заложить своё единственное жильё. Это очень отличный способ для манипуляций со стороны недобросовестных людей. Маме С. Фролова денег взаймы бы точно ни один банк не дал. И как раз в такие организации и к таким инвесторам идут люди, которым кредитные организации, скорее всего, не выдадут крупный кредит.
А как таких людей находят эти нечестные кредитные организации?
Е. Калиничева: Они их не вычисляют. Люди сами к ним приходят. Они видят рекламу, которая очень активно идёт во всех СМИ.
Полностью программу слушайте в аудиофайле.
